樓宇維修成噩夢

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翻開港聞版,「天價樓宇維修反抗潮」在這幾年間已經不算甚麼新聞了。雖則人人終將面對這回事,但是我們還是相信自己所住的屋宇不會太離譜。這是因為我們對自己和政府有一定信心,甚至覺得那些萬劫不復的業主正是承受「懶之過」帶來種種的經濟與精神懲罰。誰會想過隨著樓宇維修變成強制動作,保障居民的大維修變成人人難逃一劫的無盡噩夢?

三不五時看見小業主拉橫額、擋工程車、成立苦主聯盟衝擊管理公司、業主開大會控告舊法團、法團動用儲備向部份「滋事」業主出禁制令等等;甚至大打出手,受傷入院上報。最近,反黑組接手處理青衣美景花園的案件,包括懷疑電話恐嚇及縱火等。 離奇的是類似的情節似乎是隔日上畫,更改的僅是屋宇和承辦商名稱,「圍標」投訴更高踞貪污舉報排行榜。有些市民或會認為惡果純粹歸咎於業主疏於管理屋宇事務,以致「引狼入室」。然而,事實又是否非黑即白?單單因為「各家自掃門前雪」,令樓宇維修演變成賄賂、暴力、法律拉鋸、甚至牽涉刑事層面的對立面?

業主理應把關實責無旁貸,但每年過千宗投訴數據折射的,似乎訴說政策本身千瘡百孔,灰色地帶吸引貪污份子蠢蠢欲動。但凡是有樓居住的人,包括你和我,隨時淪為俎上肉,積蓄「一鋪清袋」!希望藉由此文,加深讀者對樓宇維修陷阱的了解,及早監督自己屋宇,捍衛安樂居權益。

 

政府資助 助長罪案

隨著樓齡逐年遞增,港府訂定30年舊樓強制驗樓,單單是「樓宇更新大行動」(香港房屋協會及市區重建局聯手推出)每年已發放35億元資助給合符資格的業主。除了大廈可以申請數百萬資助金外,「長者維修自住物業津貼計劃」亦容許合符資格的高齡長者申請豁免或免息貸款。政府此舉本著「房協幫到你手」的一片好心,提供津貼,讓老人家不用為錢「頭痕」,讓更多屋宇能夠順利完成修繕工程,保障舊樓和大眾安全。此舉卻變相提高居民可承受的維修金額,每年百幾億的龐大工程收益吸引業界不惜一切奪得合約。雙管齊下,水喉大開,成為滋長罪惡的溫床。

 

借錢交維修費 每戶35萬

友人T住在沙田翠湖花園,T的父母於零八年、樓價下跌再購入一個單位放租。根據去年通過的維修方案,T住的單位各需攤分約三十五萬元,(三十萬元維修費,五萬元停車場及儲備金),合計約七十萬港元,幾乎媲美首期價錢,十分嚇人!後來T發現停車場用料太過奢華,有些維修內容亦嚴重脫離市價好幾倍,跟測量學會建議每戶約五萬四元維修費差之千里!T的鄰居是一對新婚夫婦,「公一份婆一份」供樓,如今無奈向外父借錢交維修費,兩人因此煩心、常常失眠。他們一群忿忿不平的業主紛紛組成關注組自救,針對法團問卷以「拆件」方式查問過百項細瑣翻新工程的必要性,而沒有提供綜合參考價格予業主考慮,T覺得有欺騙業主之嫌。

 

天價維修費固然令人吃不消,不透明的維修工程本身就難以令人信服。正如你到百佳購物又會否在看不到單據之下付款?既不知買了甚麼貨品,有沒有被動了手腳,也不知價錢準確與否,就被催促付款。這已經跟能否付得起那十幾、廿萬元無關,乃是消費者的基本權益。如果酒樓多收你十元八塊你也會投訴到底,那麼現在工程公司多收你上千萬元,你豈能不予追究?

 

天生缺陷 份外撠手

有些屋宇的問題更加複雜,例如本身沒有成立法團或鬧出雙胞胎法團的屋宇、沒有聘用管理公司,還有過半數業權份數均由單一股東持有的屋宇,例如德福花園就是港鐵旗下私人樓宇。這些情況就更難處理了。

 

圍標一條龍 三步曲

  1. 顧問超低價  出蠱惑

以前的工程顧問費動輒過十萬元,如今萬五元也有交易。2010年,荃灣眾安大廈聘請黃鄺建築師公司任顧問,所估算的維修費用達八百萬元,惟房協估算僅三百萬元,相差近三倍,故解約收場。

哪有公司專做蝕本生意?某些公司故意收取低得離奇的顧問費,再提交天價維修報告。由是觀之,顧問公司醉翁之意不在酒,志不在顧問費,可能製造煙幕,令業主覺得某一公司超值,因而中標。

 

  1. 法團有內應  和味過和味龍

一些承建商和法團關係匪淺,而顧問公司和承建商關係又是千絲萬縷,工程顧問安排有關連的工程公司入標,屋苑與慣常合作的物業管理公司聯手合作,法團會議內幕、維修意向就清晰落在物業管理公司手中。透過抬高價格,業主怎樣選亦會選出工程費偏高的方案。

日前接受傳媒採訪的前業界判頭強哥(化名)指出法團、承建商和顧問公司猶如「最佳拍擋」,法團成員在事成後可各自按比例分享從業主閹割而來的肥美利潤,大約3%至8%,數百萬元、甚至近千萬元袋袋平安。

 

  1. 提天價工程 急急上馬

《東方日報》以「維修工程 九成大廈遭圍標」為題,揭露某些戲子會扮成圍標公司代表會見法團,操控投標結果,目標是提出高價方案牟利。

 

法制存兩大漏洞:

  1. 5% 業主票數即通過維修議案  門檻過低

為免一直流標以致無法進行樓宇維修,通過方案的票數門檻不應太高。目前的門檻乃根據出席投票人數的百分五為限,對別有用心的法團來說要通過議案更是易如反掌。某些法團主席過往不遺餘力拉攏屋宇內的居民,本身已坐擁數十至一百張授權書在手。只要參與人數不創新高,稍一「吹雞」投票就不成難事。

 

  1. 圍標不算犯法  難起訴

廉署表示目前法律並無列明圍標乃犯罪行為,故無法入罪,只能以串流及訛騙罪提出起訴,蒐證亦艱難。

 

總的來說,爭取選票不太困難,尤其在業主普遍不太關注屋宇事務的情況下,維持低投票率亦是不難的。另一邊廂,法例相對寬鬆。面對一塊擺在眼前的大肥豬肉,利慾薰心者固然希望吞入肚中。

 

集團壟斷 業主螳臂擋車

  1. 小圈子分贓 務求中標

有些物管公司涉嫌自設顧問公司,雖然市面尚有三、四十間顧問公司,但「強哥」聲言「全港逾九成大廈維修都有圍標,且全由兩、三個龐大利益集團操縱。」強哥本身也曾參與多宗圍標「扮開會」欺騙居民的個案,故他能清楚指出集團除了會阻嚇潛在同行對手,也會在公開招標前「搭通天地線」,聯絡法團、顧問公司及承建商伙伴。當合約簽定後,肥肉已經手到拿來了。「獵物」(業主) 發現中計後,想作出反抗已經難如登天。

 

  1. 熟諳法律知識 系統化處事

每年過千宗投訴之中,市建局懷疑涉嫌圍標、騙取資助的約八十多宗,最終被廉署「告得入」的僅二十多宗,可見廉政公署似乎對這些犯罪集團「束手無策」。事關集團式公司熟悉廉署調查程序,辦事滴水不漏,很難捉到痛腳。亦有法團主席因個別事件而被判入獄,例如沙田銀禧花園前法團主席廖韻兒因收取外遊報酬而促成一宗非最低標價的電梯保養​​合約。

 

慣常招數

為了堅持不開業主大會和不公開標書,不少見報的法團都被揭曾出此下策:

  1.  設法收納長者授權書 (派糖)

有時候,部份簽署授權書的長者並不太清楚所簽的文件包含的意義,有些更是目不識丁。純粹目睹主席一向爭取的福利和帶來的物質好處,確信主席是值得信賴的「好人」而願意簽名。也有長者向區議員表示曾被騙「只要肯簽名,主席就幫我拎四萬元資助,我只使夾幾千蚊」,收到過十萬元繳費單才知有詐。不管心甘情願或是半推半就簽下授權書也好,這些鐵票在關鍵時刻起著巨大作用。某些屋宇甫發意見書,便急急舉行投票大會,而且舉辦的日子和時間都不方便業主前往,不留神的業主或會因而錯失機會。
(另話:老娘所住的屋宇在星期二下午六時開始投票大會,同樣是低票通過維修工程)

 

  1. 控告部份業主

不少法團為了阻嚇和分化苦主聯盟,會以法團儲備聘請律師發信控告骨幹成員,希望對方知難而退。租者置其屋的沙田顯徑邨就是例子之一。大圍富嘉花園法團則指摘居民滋擾維修工程,入稟申請法庭禁制令。 法官多會無限期押後此類「兩敗俱傷」的案件。

 

  1. 聘請臨記洗腦 無間道收風

報道又揭發法團甚至請人「做媒」,負責在屋宇抹黑聯盟和向居民洗腦。又會找人當「內鬼」,滲入反對法團的聯盟之中,提供情報。而這班人則不必繳交維修費,以作報酬。

 

  1. 主席金蟬脫殼 盡量拖延

業主盡力要求開會,法團多數不得要領。將軍澳和明苑主席為了避免提交帳目和召開臨時業主大會而突然辭職,糊塗帳最終仍被查出。大圍富嘉花園前主席為逃避開會訴求,在擬定開會日子前照辦煮碗,突然辭職,懸空一職以迴避開會訴求。

 

  1. 不申請任何需要提交標書的貸款計劃

可疑的法團雖然表面處處為居民著想,但卻反其道而行,甚少申請個別貸款或資助計劃。由於有些政府資助的附帶條件是提供相關帳目和標書,故此某些法團故意逾期申請,以避開政府的監督。

 

有冤無路訴 求助無門

許多業主為了查看標書,了解維修質料、價格和監察工程,都會向民政署、屋宇署和警署求助,無奈政府部門並無權力促請法團公開標書。而廉署必須在有足夠懷疑下才會介入處理。

 

訴諸法律  一場輸不起的競賽

法官提醒居民打官司很有可能會「傷不起」,因為法律講求證據。有些居民不聘請律師,或準備不足,以致輸在「技巧」之上。他又謂,有些居民雄心壯志,眼見正義站在自己一方,堅持上庭,最終難以接受敗訴事實。這種「燒銀紙」的遊戲,無論贏輸,付錢的都是自己,並不是上乘之選。

 

常見出路

一般來說,發現中計的業主都有三大出路,各有利弊。

  1. 土地審裁 急也急不來
    在無計可施之下,業主或會入稟土審處,以圖迫使法團開會或公開某些文件。為了「開會」這種卑微要求鬧至法座,實在令人心酸。再者,法官一般接納法團申請延長預備時間,待廿一日後再折騰一番,又是另一場時間消耗戰。

新屯門中心的過億外牆維修引起部份業主懷疑法團貪污,年前完成土審。即使成功促令法團開會,距離重奪自主仍有漫漫長路。

 

  1. 提出終止合約 或致雙輸
    不滿的業主可以要求終止工程合約,代價是承擔巨大風險。勝利固然可喜,敗訴代價卻相當沉重。

按新屯門中心業主立案法團《天地有正氣、毀約賠錢無天理》一文,敗方被判毀約後需承擔以下開支:支付訴訟費、賠償四千萬施工費、工人工資、材料費用及因工程延誤而致的工程維修成本上漲的代價。另外,大埔翠屏花園同樣被判敗訴。因為官司長達六年,銀行不願承擔按揭,樓價落後同區屋苑約三成,有新入伙居民慘變「負資產」、進退不得。

 

  1. 撤換法團

業主若對法團或管理公司抱有懷疑,亦可以循正常途徑撤換之。屯門海翠花園就是成功的例子。業主因不滿港鐵判上判影響質素,奪超過一半業權份數投票贊成,成為首個成功撤換港鐵管理公司的屋苑。聽濤雅苑業主醞釀踢走高衞,可惜首屆法團起義失敗告終,曾奪四成六業權支持,功敗垂成。同屬長實的九龍塘畢架山一號,積極「洗樓」終成功罷免高衞,涂謹申形容是「小業主團結的勝利」。由此可見,取回自主權絕非易事,要拉表現不佳的公司下台,必須靠業主團結和長時間大力宣傳。

 

綜觀A、B、C餐,對於工作繁忙或家務纏身的業主都是一趟極其艱鉅的萬里長征,聯盟必須經得起持久戰的考驗,身心方面的壓力和折磨,還要付出寶貴的金錢和休息時間,甚至惹上官非的代價。宏觀而言,這類訟案破壞社會穩定,增加政府部門的工作和開銷,連來自納稅人的資助亦有被濫用之虞,問題絕對值得正視。

 

建議改善方法 從源頭著手

最重要的是盡快制定與圍標有關的法例,堵塞漏洞,將貪污者繩之以法。針對法團勢力過大問題,政府應該討論在維修方案的門檻不變之下,加設附加條件約束才能通過超過20萬元的方案。換句話說,提高參與投票的人數,增加業主的責任感;同時削弱傳統授權票帶來的巨大影響。而且,有關召開業主大會的權力,不應只集中在主席和委員身上,以免有人借懸空職位來搪塞居民。凡牽涉到動用儲備的撥款議案、或與管理公司續約等事宜,旁聽居民該由兩名增加至更多名,以推倒昔日「法團形同土皇帝」獨攬大權的優勢。法團處事透明,自然得到更多業主監督,這樣法團便不能輕易將業主「賣豬仔」。

 

業主方面,除了自求多福,更應該未雨綢繆。在屋苑未屆維修之齡前,密切留意現任法團和管理公司的功績,尤其是帳目管理和口碑。及早踢走判上判、自動續約、閉門會議的劣質法團。維修投標期間,定必把握大會了解投標方案細節(如油漆質地、覆蓋率、停車場業權份數處理方法、監工督工責任誰屬、保用期等),並要提防某些法團將意見書當作投票書看待。若工程方案拆件列舉,必須查問整體價格和爭取最大優惠,還要確保法團申請政府資助計劃。開會過程需保持冷靜,也應該拍攝存證,以防被誣告。如果全部方案價格偏高,可以拉倒重來,留待數年後再重新招標,又要提防某些法團會重用舊數據、或提供少於法定數目的方案選擇予業主,「逼人上轎」。某些法團特地留下手尾,例如瓦仔鋪一半、不翻新信箱大堂或部份公共空間等,日後再動用儲備加新工程,屆時業主已失去議價能力,只能「硬食」。

與其被騙後東奔西走,倒不如在投票前多按門鈴跟鄰居互相討論意見,呼籲更多「沉默羔羊」著緊跟進樓宇事務。尤其是很多舊樓人面全非,租客愈來愈多,業主搬遷或移民後就甚少關心屋宇消息,建立屋宇臉書群組尤關重要。透過集中的平台,有效地分享有用資訊,紀錄和整理歷史,讓忙碌的業主也能一盡業主之責。

 

樓宇維修,本身是讓居民安居樂業、睡得香甜、做個美夢的計劃,豈料竟成為許多人無止境的恐怖噩夢!這個噩夢更像傳染病般傳播出去,悲劇、起義不斷重演。世上本無「休管他人瓦上霜」之事,我們根本住在同一屋簷下,要提高意識、團結一心,才能守住屬於大家的安樂窩。

後記:

  1. 老娘所住屋宇同樣面對上述難題,也讓我初次覺到警察偏頗的一面。從前看立法會選舉,聽到有關部份警察偏幫某一政黨消息也不以為然。直到有一次,我家大堂無故被管理公司「撬信箱」偷信,管理員視若無睹,業主大驚報警,查看到某一座的錄影帶,證據確鏧。居民議論紛紛,我在另一場合親耳聽到某一警員說:「撬完塞返入去唔犯法架!」眾譁然,居民因而舉報他,事件不了了之。當然,在其他衝突事件上也看到部份警員對法團尤甚偏袒。後來因窗花受損報警存證,上來辦事的警員同是天涯淪落人,他分享了很多相關知識給我們,還有一群常常碰面也善意提醒我們的好警員。

  2. 老娘曾前往土地審裁處聽審,法官主張「以和為貴」,鼓勵業主與法團「調解為先」。可是,在聽過調解講座後,我仍覺得死結難以透過調解化解。 一方自稱公正,另一方自覺受騙;一方保密資料,另一方看到文件方肯罷休。若法團連開會也辦不到時,調解又談何容易?

  3. 雖然起義之路極為崎嶇,一步一淚,但卻凝聚了一群為求公義不低頭的業主。每一晚的開會,大家各自搬齊影印機、電腦、報紙、信件,還有糖水、飯菜,讓剛下班餓著肚子的居民醫肚。一撮人,向著同一目標,群策群力,互助互勉,甚至連334法例也倒背如流。棚架安全網圍起了樓宇,圍不住居民濃厚的人情味,這也是一個小得著。

亡羊補牢,未為晚也。同路人,共勉之!

參考資料:

維修工程 九成大廈遭圍標 東方日報

http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20131127/00176_074.html

行內人揭維修圍標黑幕 i-Cable

http://cablenews.i-cable.com/webapps/news_video/index.php?news_id=425561

建築界指行內一直存在圍標情況 i-Cable

http://cablenews.i-cable.com/webapps/news_video/index.php?news_id=420984

市建局疑顧問費過低或有詐 i-Cable

http://cablenews.i-cable.com/webapps/news_video/index.php?news_id=425501

作者:北極熊娘

北極熊的娘親,一種渾身「脂」產的肉食動物,擔心找不到足夠食物,更擔憂下一代有沒有將來。

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ID: 62723
Date: 2014-02-09 03:11:43
Generated at: 2022-11-30 20:34:39
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