分類: 買樓慎入

港人死慳死抵為上車,日日捱麵包亦在所不惜,還自我安慰「買樓可當作投資儲蓄,老來作退休金又好、放租生息又好,無得輸。」問題是買樓的代價不菲,「無得輸」是30年後的事,這一刻肯肯定是「未贏先輸」

而家買樓?你地忽左呀?!

就當你拎2成,$1,100,000首期,分30年,月供$16,706。(圖一)計埋管理費差餉等,一個月供18,500走唔甩。咁你一個月拎多左4千5出黎,假如前後$18,000你拎去投資年收入4%。5年後你會有$1,641,000(圖二)。如果拎左去供樓,假設樓價冇升,唔計你印花稅律師費佣金同加息,你層樓可以拎返$1,644,700。但假如你投資有道既話,一年回報7%,你就會有$1,881,000.

樓按又又又收緊,然後呢?

市民上唔上到車、樓價升定跌,唔係金管局首要關注。能力不足嘅市民置業,間接影響銀行貸款質素,先至係金管局嘅著眼點。所以呢,如果要鬧金管局「阻人上車」,某程度就好似鬧食環署職員唔救火咁,搞錯咗啲嘢。

面對一個瘋狂樓市,入市風險極高。投資最終講求的不是前景有多好,而是riskmanagement,將風險控制好。在我淺陋的人生中,幾乎沒有見過任何人在投資上可因高追而獲大利,那些少數高追而獲利者往往是幸運,絕大部分人高追都是仆直收場。

連自用嘅按揭成數都推低到到六成,即係話三百萬嘅盤都要大拿拿拎百二萬出黎做首期,已經無幾多人有能力拎到出黎,而相信有唔少睇緊文嘅人已經係度媽緊政府連樓都唔俾買。之不過如果考慮埋美國行將加息的話,唔知大家又會唔會咁睇呢?

兩、三星期前,我無意中在財經雜誌《ED經濟一週》(1705期,7月5至7月11日)看到新樓盤「雋瓏」的介紹。讓我感到疑惑的,是雜誌以位於何文田來介紹由永義國際發展的「雋瓏」。實情是「雋瓏」位於太子道西313號,大家不知道太子道西在哪兒?

一個真人真事,係唔存在嘅買家。一般賣家都唔會獨家放售,貪你嗰一百幾十蚊超市禮券有寶咩。咁放畀幾個代理,又會人多口雜,甲經紀聽到某個盤就快到價,想要攔途截劫但又要爭取時間,唯有虛構一啲「我個客」出嚟。呢個客,叫價永遠超乎你預期,但又永遠唔會出現,只會因為唔同原因而要遲啲嚟,例如屋企人病咗啦,例如心情唔好啦,例如喺街外聽到你個單位嘅負面傳聞啦。吹到盡,等你又 hold 住嗰個未到價嘅客,同行又發唔到市,總之雙輸三輸都在所不計。

今集介紹的示範單位,就是建有「天井窗台」的類別,單位實用面積751平方呎,屬是次開放的三房單位中,面積較細的類別,尺寸跟早前介紹過的三房單位類同。

狗衝前等一等先。雖然佢重未開價,但係我地不妨估一估,即使佢一萬文尺,lump sum都只係177萬。撳一撳個按揭,做九成按揭,30年期,1.9厘息……首期大約18萬,每月供$5,800左右。

設有「天井窗台」的睡房1便設於客廳旁邊,這房間面積約45平方呎,「天井窗台」長1.785米,闊0.8米,闊度與單人床相若,可作甚麼用途?請發揮你的小宇宙吧!

半億在香港,也許只能在何文田買一個實用面積不足2,000平方呎的單位。不過,豪宅物業普遍存在「千金難買心頭好」的特色,雋瓏這個四房單位也許是其中一個例子。

西鐵沿線(沿荃灣西站步行約10分鐘到達)的環宇海灣,其兩房單位入場費為$5,352.000,這口價正是金管局陳德霖口中的「上車盤」。

環宇海灣第二座正夾在樓盤第一及三座和海灣花園第一座中間,只有極高層越過海灣花園的單位,才能欣賞全無遮擋的藍巴納海峽景觀。環宇海灣的樓盤資訊,請參見《環宇海灣開售前瞻》。

恆地位於尖沙咀棉登徑的「凱譽」(前身為豪峰軒),有部分單位面向西北偏北,隨著市區重建項目名鑄落成,這些單位的開揚市景差不多被擋去一半,取而代之的是名鑄內的萬家燈火。

大坑道一號(1990年樓)面向中華遊樂會與銅鑼灣運動場的單位固然首當其衡,由園景變成「面壁樓」景;各「面壁樓」之間近望鄰廈的單位亦同樣受到影響。

粉嶺區少有這類四房雙套房單位供應,某程度上跟區內以上車客或入門級換樓客為主要客源有關。新地以高價賣清首批單位,而示範單位所在的20樓1A室的最新訂價為$12,536,400(每平方呎實用面積為$10,225),亦反映了新地冀以「新地樓」品牌吸引區外換樓客進駐聯和墟。這個策略能否成功,視乎餘貨能否延續首批單位「即日沽清」的聲勢。

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