專題: 北角邨地王

北角邨地王以69.1億的「跌眼鏡價」成交,除了讓眾地產界人士、北角區業主們大失預算外,還令人對投得土地的「彩榮(香港)有限公司」深感興趣。根據有人在公司註冊處進行的公司查冊,發現彩榮(香港)有限公司的董事是雷霆(LUI Ting Victor)、潘俊燊(PUN Chun Sun Bernard)和蘇仲強(SO Chung Keung Alfred),而法人團體秘書就是新鴻基秘書服務有限公司。

最後一集跟未來的小業主息息相關,就是政府的免責條款,筆者重點列出未來小業主需要留意的地方,以供參考。雖說政府最終會收回多項政府設施的擁有權,包括:公共交通交匯處、公共洗手間、綜合家庭服務中心、特殊兒童照顧中心暨學前教育及訓練中心、傷健人士地區支援中心、日間護理中心、社區會堂,但政府從賣地條款中,亦表明不會承擔部分管理責任。

今集是賣地章程的第五集,就是講述政府如何賣地給發展商的同時,進貢1.5億給地產商。雖說政府要求北角地王的發展商,在地皮內建造多項政府設施,包括:公共交通交匯處、公共洗手間、綜合家庭服務中心、特殊兒童照顧中心暨學前教育及訓練中心、傷健人士地區支援中心、日間護理中心、社區會堂,對區內居民確實有利。不過,魔鬼在細節。賣地條款說明,政府須向發展商支付$152,290,000,作為發展商向政府轉讓(筆者按:即售賣)政府設施所得的金錢。

今集探討的,是北角邨重建,對北角交通的影響。到底將來的公共交通交匯處會是怎樣?賣地章程中的設計圖,可能會為大家帶來一點玄機。北角地王施工時,政府雖要求發展商保留現有巴士總站,並建造新的公共交通交匯處,但建築時候的意外亦確實難以預計,此措施能否減低對區內交通的影響,實有待觀察。旅遊業界人士的資料,現時北角區內不設旅遊巴泊位。而經營海上旅遊服務的油麻地小輪,她們的「海上夜總會」(民富、民安、民樂)載客量都是350人,若以每架旅遊巴接載30人計算,每一個Cruise就需要12架旅遊巴接載。若北角地王設有30個旅遊巴泊位,事實上能讓更多旅遊巴司機於不用載客時(如交更或午飯時間),能安全停泊旅遊巴,減少旅遊巴隨街停泊對路面交通的影響。

今集,筆者會帶大家探討,北角地王能有幾「綠」。發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段面積的30%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。

留意北角地王的朋友,可以從上述的條款,大致了解物業附設的私人設施,值得留意的是政府並無註明會承擔鹹水供應設施的維修及保養開支,意味著小業主須要分擔上述開支。此外,臨海物業的外牆,一般較易老化,小業主或需要支付較多金錢,以維修、保養及翻新大廈外牆,保持樓宇美觀。關於綠色設施、公共交通設施與政府設施,筆者將另文再述,敬請密切留意!

北角邨地皮招標出售,已於星期五(7月6日)截標,若現時火熱的樓市持續火熱,相信地皮以逾百億元成交的機會頗高。政府推售前北角邨地王,除了標誌著前公屋用地將變成海景豪宅外,還見證著政府為了賣地收入,毫不理會市民的住屋困難,厚顏無恥地向地產商獻媚。可以預期,賣地後興建的,將會是基層市民買不起的「豪宅」。政府此舉,實情以「社區增值」的名義,將舊社區的基層市民趕走,再透過市區重新發展,換了有錢人,而舊有社區的人情味和小商店,亦只能成為我們的回憶。

北角邨住宅用地,將於2012年5月可供勾出,賣地條款有待觀察。可以預期的是,北角邨勢將變成豪宅。似乎政府想「快刀斬亂麻」,為免梁振英政府正式上場後,政局和樓市出現不穩定因素,影響政府賣地的收益。

北角邨,帶來不少回憶,筆者找來多輯紀錄短片,讓大家再次感受前北角邨的風土人情。

前北角邨地皮,由於臨海無敵,被稱為「地王」,將於短期內推出土地市場。賣地的關注點,除了成交價價,就是市區前公屋用地變成「地王」這個現象。現時香港的公屋用地逐漸減少政府常說公屋資源珍貴,咁係咪應該先解釋左點解市區公屋地,要用來餵飽地產商呢?

今天介紹的,是最臨近「地王」的15樓C室的三房「大宅」。單位的建築面積958平方呎、實用面積690平方呎。「渣華道98號」對前北角邨「地王」的身價有一定的參考作用。這個單位的市值是$13,180,000,實用面積呎價達$19,101。若這單位能夠成功售出,將會進一步推高前北角邨「地王」的身價,令庫房獲得超過100億的收入。