專題: 平面圖

嘉里於本週上載了高士台(The Summa)的售樓說明書,揭開了嘉里鄰近港大全新豪宅的神秘面紗。高士台由兩座「豪宅」大廈組成,第一座以三房大宅為主,當中亦細分一套房和雙套房連「L」型大廳兩大類設計。第二座主要提供一房及兩房單位,部分單位更屬「豪華劏房」類別的開放式單位,這類單位實用面積由238至264平方呎。

「極細睡房」的設計,是否突顯了香港人「能屈能伸」的特質?這類極細睡房長度只有1.69米(約5呎6吋),闊度只有1.5米(約4呎11吋),面積只有約27平方呎。扣除闊0.875米(約2呎10吋)的房門,房間只剩下0.625米(約2呎)闊的"L"型牆身,若不盡用窗台,根本無法容納連一張6呎長,2呎6吋闊的單人床。

售樓書說明更仔細,對置業者而言確實更為放心。不過圖則上有關物業位置及鄰接物業的標示,似乎仍然不夠清晰,買家單憑售樓說明書,未必能全面理解物業實況。問題在於「道高一尺,魔高三丈」,班大孖沙手下大把頂級律師,要向香港市民負責,政府就要睇實班霸權將來如何鑽法律空子。

根據剛剛生效的《一手住宅物業銷售條例》(Cap. 621)附表1第2部分第22點「裝置、裝修物料及設備」中,法例只要求發展商/賣方提供「用料、裝修物料及配件。」的資料,並無要求標示門的尺寸和厚度,不但未能為小業主/買家提供足夠保障,而且亦讓發展商有空間「出蠱惑」。

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這個單位實用面積322平方呎,跟近年3人家庭獲派的公屋單位差不多。不過公屋單位雖然原則一房間隔,但設有固定廚房,而且能間出兩間睡房;至於示範單位,兩口子居住應該勉強夠用,但不要奢望能間到兩間睡房了。這個單位與早前介紹的開放式單位面對同一個問題,就是單位的開放式廚房不能明火煮食,只配備電磁爐,住客的煮食模式同樣會受到限制。

雖然單位實用面積只有429平方呎(實用率67.9%),但單位的客飯廳和睡房的比例較其他聲稱「接近八成實用」的新盤稍為優勝,說明了實用率只供參考,單位實際的空間感還是要靠大家實地視察(或參觀仿照交樓標準,以一比一製作的「清水房」示範單位)。不過,買家要留意客廳和其中一間睡房將會近距離對著景怡峯,要側望開揚市景。而附近的舊樓群一旦重建,大對流的效果將會受到影響,住客或要面壁。所以,現時的開揚景觀會有時間性,買家務必留意。

這個「一號‧西九龍」的單位,建築面積1160平方呎,實用面積865平方呎(實用率只有74.5%),窗台面積達57平方呎,是否實用大家自行判斷。本博要指出的是,發展商將客廳面向天井位的牆身,建造橫跨整個大廳而面向天井的獨巨窗台,這個窗台預計一半面向單位的主人浴室和廚房(等於面壁),另一半則預計將來東方石油大廈地皮(將來是會起樓的,或會面壁),所以窗台基本上賞景、透光、通風都相當不理想。由此可見,長實為求賺盡,要求建築師將窗台「起到幾大就起幾大」,根本無視有關樓宇設施能否發揮其應有功能。

單位實用面積為642平方呎,三房單位跟兩房半單位的最大分別在於多了個浴室、廳堂較大。事實上這類單位也是設有兩個窗台,其中一個窗台由主人房跟鄰接睡房共用,只以磨砂玻璃分隔,除了在打通上述兩個房間時能夠減低對窗戶的影響外,更重要的是符合屋宇署《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》(APP-19)有關「每個房間只設有一個伸出的窗台,且窗台應只設於一幅外牆上」的要求。若然睡房或客廳設有多於一個窗台,多出的窗台就要便要計入地積比,但假如物業的地積比率已用盡,便有可能要拆走窗台。

兩間睡房的尺寸均為2.1米 x 2.4米,面積54平方呎,以這類單位而言並不算大,相信跟發展商想「多間幾間房」有關。客廳跟主人套房的面積只是保持水準,未算突破。Residence 譽88跟「天晉II」同類單位的最大分別,相信是Residence譽88並無附送吧台連酒櫃等豪華設備,這點相信能夠讓讀者分辨到兩個樓盤在定位上的區別。

有不少地產商因應上車人士或區內分枝家庭的負擔能力,而將新樓盤的單位「間細」,務求降低樓價。這類單位普遍的實用面積都不超過300平方呎,由於面積大細,通常這類單位只能間出洗手間,而開放式廚房、客飯廳和睡眠區就只能共冶一爐,基本上跟長期居住酒店房間沒有分別。而這些單位扣除牆身、窗台、露台與工作平台後,內櫳空間相當有限,即使只放置一床一櫃,剩餘的空間大概只夠兩個人同時走動。這些單位被稱為「高級劏房」,皆因空間感只比「劏房」稍勝。不過這類單位每建築面積平方呎逾一萬元已經不是新聞,換言之,這類單位的價格很大機會要三百萬以上。

這是一個名義上「千呎豪宅」,單位以三房兩廳連儲物間設計,實用面積有752平方呎,單位內櫳空間較第一集的單位寬敞。儲物間設於廚房旁邊(代理表示可作工人房使用),呈棺材型設計,剛好能放置一張單人床,只是儲物間另一邊是通往工作平台的門位,若要不阻礙出入工作平台,就只能安放摺床,要「朝行晚拆」。單位的特色,就是房間面積較細,即使主人房亦不算寬敞,加上主人房不設凹位放置衣櫃,空間較不少新樓更欠見使。