專題: 樓市

事實上,香港人面對的,已經不是「買樓難」,而是「安居難」,香港人要安居已經成為不可能完成的任務(Mission Impossible):想住公屋?你需要跟20萬人競爭每年大約15,000個公屋單位。不過記得收入要低到根本養唔起自己喎,仲要由十八歲開始輪,然後要忍得住俾人鬧「無出息」!想租私樓?對唔住,現時私樓租金年年加,仲要隨時「一年一約」,唔夠錢?劏房都無得你住啊!想買樓?撇除現時「高級劏房」都賣到天價,月入起碼有三萬先叫做有餘錢生存這個現象,收入追不上通脹的你還能追上樓價,實現置業夢想嗎?即使你上了車,別忘記現時利息低,一旦加息,供樓負擔有機會拾級而上;大家還要確保三十年內不會被炒魷、被減薪;加上供完之後層樓唔會被收購、被強拍,咁先叫做勉強有個安樂窩。那麼,香港人除了概嘆:「『低增值人士』應該離開香港。」以外,還有哪些出路呢?

解樓瘋必須抑資本

隨著數十年來教育和經濟發展,加上各種社會因素,香港本地人的生育率不斷下降,已達全球最低。即使年輕一代陸續投身社會、組織家庭,令住屋的需求有所增加,也不會令樓宇需求數倍地增加,不可能短期內大幅推高樓價。何況樓價升到這個地步,已將絕大部分需要居住的無殼一族完全排除在房地產市場之外,故居住需求絕不能將樓價推至如此高位。

假如房協到時八百萬的高價賣樓,普羅市民又是否負擔得起呢?若以90%按揭、分30年還款,再加上現時年利率2.15%計算,每月供款已達$28,120。要維持月供佔入息低於40%的安全水平,每月的家庭總收入就必須超過$70,300。本博推斷,能負擔這個水平的家庭,早就跑到私樓市場了。(註:以現時價位,這個水平已經可以買到天晉II實用面積650餘平方呎的三房單位了。)

曾蔭權管治下的七年,少了這些笨事,那麼老董邪惡版上場,點到要整番一些領匯之類的大茶飯,讓一班金融界好好發展一下,尤其當年中資未有機會參與,一點政府甜頭也未嘗過。所以批評這個局的紅色成員之餘,也別以為外資就會有好心,八國聯軍謀奪香港的外匯儲備,這場戲不日上演,問題是我們反不反抗。

從「純理論分析」,梁振英政府這個「扭曲操作」是對的:既可以誘使地主會大佬增加短期供應,又不會令樓市崩潰。而這個操作比起美國的金融財技「更絕」的一點,就是政府到時不一定要真的起樓,因為這個不是「剛性供應」,而只是「土地儲備」而已。雖然可以開發,但政府可以「睇餸食飯」,到時水喉開大還是開細,「隨行就市」就可以。光是放在那裡曬太陽也可以嘛。

但所謂「持貨風險」那是要看:到時特區政府會否真的有膽又來《八萬五》一樣推倒樓市。既然現在不敢,怎麼五年後就會敢?而且這種「短綫炒作」的升值壓力不能降溫的話,那麼市民同樣也像97一樣是「摸頂入貨」,而且經不起供樓壓力測試的業主數目只會比現更多而不是更少。地主會即使要賣樓,也根本不會「清袋」也,這叫「家底厚」。

結果又是那一句,政府現在也不敢製造負資產,到時又會敢?