香港樓?

無時間寫長文,只好將貨就價,發表粗淺觀點如下︰

 (一)香港樓求過於供

香港的住宅供應數字平均新增一萬八千五百個單位(特首施政報告),卻未有減去住宅「消失」數字︰舊區重建拆樓(田生出沒注意!)、舊區住宅變身樓上舖(旺角、銅鑼灣樓上舖開到上七樓),每年淨供應有否一萬我有懷疑。過去幾年少賣地,特首話未來三年「每年提供可建二萬個單位的土地」,即要四五年後供應方才增加,根本是遠水救不了近火。
香港的人均生產總值正增加,過去幾年,工資上升,租金也跟著升。貧富兩極分化不好,現實還有很多人的供樓能力在健康水平,加上在大陸賺錢回港的有能士、有銀士,有能力買樓者比比皆是,買車、買IPHONE、吃好住好,非常愉快。樓貴供唔起?不為也,非不能也。
大陸人口十六億,年入千萬元之戶口算他百分之一,四人一戶則有四百萬戶,其中只要有十分之一來港「買層樓保值兼度假」(之前還可以讓自己或家人移民),就要買走四十萬個單位!有些還希望多買幾間收租。香港要大興土木才能滿足他們的需求。更甚者,他們很多人基本上不用借貸,有絕對的持貨能力,長線短線,港燦皆不能敵也。
香港的自由、法治、人權,與理想或有距離,但一定比大陸好了不知多少倍。我們「不宜妄自菲薄」,大陸人都有人權去追求更好的生活,來香港是他們的一個選項。這需求要等到大陸「四海昇平、自由開放、政治清明」才會改變。果如是,則香港人可以去大陸找更好的生活,輸多少房地產無所謂。若不是,則香港仍是一個大陸人的避風港,香港人的家和根,港樓需求不滅。
港樓有流動性,可以快上快落,香港資金流動自由。游資可以隨時襲港,炒賣物業的需求,已在用家想像之外矣。

(二)超低利息持續經年

實在太明顯,美國在壓低利率,一日美國經濟未走出負資產的陷阱,一日美國政府舉債度日,一日他不會加息。加上美元貶值賴債,錢越來越不值錢。儲錢入銀行補貼借錢的人發達。港元與美元掛鉤,看不到港府有信心去脫鉤,國家也需要這個鉤作為外匯操作的窗口,港息跟美息,自不能升。美元利率要升也最多升兩三厘,再多的話就不會是美國大債仔的利益。
美元要貶值,利息近零,找不到理由不借錢投資,人人如此做,所有資產因而價格飛升。聯儲局要「市場」投資冒風險,大家被迫落注各安天命,或金、或股、或樓、或生意,要看各人的能力和眼光。可是不落注的,聯儲局要佢輸實,比強迫金更無恥,但小民有選擇嗎?

(三)政府寧願干預中小型單位

香港的住宅有一個結構缺憾,就是以800尺(建築面積,已發水)以下的小單位為主,佔八成總量。生活環境擠迫,人人有錢都希望換樓改善生活。大陸人住慣千呎屋,非豪宅(大單位)不買。政府要起居屋,也會以小單位為主,幫助無殼族上車,不會起大單位讓有樓者住好啲。我想不通政府除了增加土地供應,加上逼迫地產商建大屋時平買平賣之外,有何辦法幫助港人「平住大屋」。因此,論供應面,大單位的供應會低於小單位,而需求不減(或者長遠會更大,上咗車就想換樓),不同的樓,可會有不同的價佫走勢?

(四)自住樓不全是投資

這一兩年,在下有幾個朋友賣了自住樓,租樓等樓價跌,好可惜,事與願違。追回去要承認自己錯誤,甚難。當無殼蝸牛或上車當奴都要與家人商量清楚,共同進退。最差的情況是再等兩三年,樓價繼續向上,最後按捺不住,變成在最高位接火棒。九十年代的狂潮,大家宜重溫,看看今天在甚麼位置,是九四還是九七?樓價要掉下來,是回到零三還是回到零七?
現在供樓平過租樓,租樓等同幫人供樓,租金可跌可升,也是樓奴一個。然而十年八年之後,樓市不回落一半以上,已交租金可能多過跌幅,租樓者可算全輸。買樓是搏一舖,不買也是搏一舖。

(五)投資有風險,樓價動不動數十萬上落,要量力而為

最後,我一定要講風險,大家見識過由九七跌到零三的「恐怖」。有人在九九年借首置用三百幾萬買某屋苑千呎單位,守到二零零二年底斷纜,變成銀主盤(二百幾萬)全輸離場。如果他有能力守到今天,單位價值五百萬以上。投資地產講的就是能不能守下去。如果「超能力」買貴樓,就要有準備隨時跳車走人,但求全身而退。
以上不是投資建議,只是我看到的部份現象,或有重要的信息遺漏,令整個分析錯誤百出。我投資都錯過很多次,股樓都有買貴咗、賣平咗,不是好榜樣。
我亦不喜歡樓貴,想「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山!」但客觀事實不由小民的主觀意志轉移,看倌請自求多福。

歡迎批評指正,謝謝!

作者:白恩樑

好讀書,不求甚解,每有會意,便欣然忘食。(陶潛《五柳先生傳》) 為天地立心、為生民立命、為往聖繼絕學、為萬世開太平。(張載) 子曰:「飯疏食,飲水,曲肱而枕之,樂亦在其中矣。不義而富且貴,於我如浮雲。」(論語.述而) 創業要準備一桶血,而最大的創業就是打天下。(王強,《亞洲週刊》訪問2009)

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文章資訊

ID: 1434
Date: 2010-10-16 14:29:26
Generated at: 2022-08-09 05:35:39
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2010/10/16/1434/香港樓?