何文田常樂街常富街：前公屋今地王？

何文田常樂街（紅框所示）、常富街（黃框所示）兩地王

你知道嗎？何文田兩幅前公屋用地，已經悄悄地列入勾地表數個月了！它們分別是：

1. 何文田常樂街與常盛街交界前何文田邨第2及7期重建地皮（上圖紅框所示，簡稱「常樂街地皮」）
2. 何文田佛光街與常富街交界前何文田邨第3期重建地皮（上圖黃框所示，簡稱「 常富街地皮」）

地政總署的網站已經更新，加入了兩幅地皮的資料。（點擊放大）亦可進入地政總署網站瀏覽　www.landsd.gov.hk/tc/landsale/application_list.htm?

這個現象除了可能跟審計署2008年的報告有關外，近年九龍市區物業(例如：御金．國峯、御．豪門、昇御門、逸瓏等等)以「豪宅」、「豪宅」、和「豪宅」作包裝，也直接為香港「新樓豪宅化」的風氣火上加油。

根據業界估算，地皮的估值己較之前的地王下降，常樂街地皮的估值介乎80-85.7億（每平方呎約7,004-7,500元），而常富街地皮的估值則介乎30-31億（每平方呎約7,737-7,994元）。筆者相信，兩幅地皮的估值偏高，雖說市區豪宅物業仍屬「有價有市」，但兩幅地皮遠離港鐵站，難以營造鐵路效應。加上可見的數年內，除了環球金融大炸彈遍布，中國能獨善其身的機會頗低，隨著資金急促流動，預計發展商出價不會太進取。

兩幅地皮都不是「限量地」，換言之發展商剪裁彈性較大，同場加映兩幅地皮的現況照片。

一. 常樂街地皮

根據地政總署於2011年10月7日（目前最新版本）印刷的「草擬特別條款（Draft Special Conditions）」，「常樂街地皮」的詳情如下：

• 地盤範圍（Site Boundary，請參閱圖一）：粉紅色（見圖例：Pink，後同）、粉紅加斜影黑線（Pink Hatched Black）與粉紅加十字斜影綠線（Pink Cross-hatched Green）
• 用途：私人住宅（Private Residential）。
• 落成日期：簽訂賣地協議後72個月或之前。
• 地盤面積（Site Area）：24,077平方米（約259,165平方呎）
• 地積比率（Plot Ratio）：2.64至4.40倍
• 可建樓面面積/總建築面積（Total Gross Floor Area）：63,666平方米（約685,317平方呎） 至106,110平方米（約1,142,195平方呎）
• 住宅單位數目： 沒有限制
• 最大上蓋面積百分率（Maximum Site Coverage）：沒有限制

二. 常富街地皮

根據地政總署於2011年10月7日(目前最新版本)印刷的「草擬特別條款（Draft Special Conditions）」，「常富街地皮」的詳情如下：

圖二：何文田佛光街與常富街交界前何文田邨第3期重建地皮（簡稱「 常富街地皮」）

• 地盤範圍（Site Boundary，請參閱圖二）：粉紅色（Pink）與粉紅加黑點（Pink Stippled Black）
• 用途：私人住宅（Private Residential）
• 落成日期：簽訂賣地協議後72個月或之前。
• 地盤面積（Site Area）：7,314平方米（約83,033平方呎）
• 地積比率（Plot Ratio）：2.64至4.40倍
• 可建樓面面積/總建築面積（Total Gross Floor Area）：21,613平方米（約232,648平方呎）至36,022平方米（約387,750平方呎）
• 住宅單位數目： 沒有限制
• 最大上蓋面積百分率（Maximum Site Coverage）：沒有限制

這兩幅地皮沒有最大上蓋面積伸比例的規限，也沒有相當嚴謹的住宅單位數目限制，發展商的發展彈性較大，可讓發展商較易剪裁發展項目，地皮的吸引力相當高。值得一提的是，由於兩幅地皮只隔著一條常富街，不排除有發展商把兩幅地皮合併購入，再發展較大型項目，從而產生協同效應。

 (1) 高度
常樂街地皮：地皮的高度限制是120米。
常富街地皮：地皮的高度限制是100米。

共同條款
跟以往賣地條款一樣，在地政總署署長的書面批准下，發展商可以將機房、冷氣機組、水缸、樓梯、樓梯覆蓋位及類近天台結構放置於天台上，而連同這些設備的建築物總高度，可以超越上述高度限制。而地政總署署長亦有權決定樓宇高度如何計算。

(2) 樓宇間距與闊度
共同條款
賣地條款加入樓宇間距的限制，若興建兩幢或以上樓宇，樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇的長闊度，均不能超過60米。

(3) 樹木
共同條款
未經地政總署署長事先書面批核，發展商不得移除或干擾在地段內的樹木。若發展商欲移除或干擾在地段內的樹木，地政總署署長或在批地條款中，要求發展商以移植、補償綠化、或重新種植樹木等方式作為補償。

(4) 綠化
常樂街地皮：
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖（Landscaping Master Plan）。物業的綠化面積不得少於總地段面積的30%，當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定，並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。
常富街地皮：
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖（Landscaping Master Plan）。物業的綠化面積不得少於總地段面積的20%，當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定，並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。

共同條款
而地政總署署長的決定將為最終決定，並對發展商有約束力。

(5) 車位
共同條款
「草擬特別條款」列明，發展商提供的車位數目，可以有5%（或50個）以內的落差。住宅、訪客、寫字樓、以及非工業用途車位長、闊、高分別為5.0米、2.5米和2.4米。

兩幅地皮須興建的住宅車位數目

住宅車位：按上圖所示。
訪客車位：若每幢樓宇多於75個單位，每幢樓宇配5個車位。
傷建人士車位：每200個車位配1個傷健人士車位，長、闊、高分別為5.0米、3.5米和2.4米。（與住宅、訪客車位一樣）。
電單車車位：住宅和訪客車位總數的10%。
上落貨車位（長、闊、高分別為11.0米、3.5米和4.7米。）：每1座住宅樓宇，配1個上落貨車位，並須貼近每座住宅大樓。

(6) 渠務影響評估
共同條款
發展商須於6個月內，向渠務署署長提交渠務影響評估，並提供有關改善建議，發展商亦需負責有關支出。而有關評估須由相關的土木工程師(屬於香港工程師學會會員)執行。除了拆卸及地底勘察等工作外，其他建造工作均不得於渠務署署長通過渠務影響評估前進行。

(7) 噪音影響評估
共同條款
發展商須於6個月內，向環保署署長提交噪音影響評估，並提供有關改善建議，發展商亦需負責有關支出。除了拆卸及地底勘察等工作外，其他建造工作均不得於環保署署長通過渠務影響評估前進行。

(8) 發水限制
共同條款
地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括：康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、主要入口與公眾入口的通天部分（不適用於住宅）、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。

(9) 對中九龍幹線的保護
共同條款
由於地皮接近中九龍幹線何文田部分，建築工程、地底勘查及其他工程均不得對中九龍幹線構成阻礙。

(10) 公眾道路
常樂街地皮：
發展商須於簽訂賣地協議後72個月以內，於圖一中綠色地方（Green Area）（即陳瑞祺喇沙小學的一條掘頭路），在讓地政總署署長滿意的情況下，建成公眾道路。
常富街地皮：
發展商須於簽訂賣地協議後60個月以內，於圖二中綠色地方（Green Area）（即何文田廣場對面的一段常富街連迴旋處），在讓地政總署署長滿意的情況下，建成公眾道路。

三. 地盤四周環境

兩幅地皮均有部分地方，是圍上「香港房屋委員會」的圍板，是未拆，還是想欺騙當區居民？
為何政府常說公屋珍貴，但這兩幅前公屋地卻用作興建私人樓宇用途？背後跟審計署2008年的報告有無關連？
筆者沒有結論，留待大家找答案。 

常富街地皮 - 入口	常富街地皮 - 清楚看見房委會的圍板與標記
常富街地皮 - 現況	常富街地皮 - 現況
常富街地皮 - 現況	常富街地皮 - 現況
常富街地皮 - 現況	常富街地皮對面是何文田廣場
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆	常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆
常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況
常樂街地皮 - 現況	常樂街地皮 - 現況

地盤位處何文田廣場旁邊，購物、乘車相當方便。要留意的是乘小巴到尖沙咀，仍需時約20分鐘，到旺角也需要約15分鐘，比起有鐵路的地區不方便，上班、上學人士需預留多點時間出門。

四. 市場焦點

今次的功課較少，由於地皮較大，筆者找來的屋苑，都是區內較大規模的豪宅屋苑。

何文田 - 半山壹號近期成交紀錄（來源：中原數據，下同）

何文田 - 君頤峰近期成交紀錄

何文田 - 帝庭園近期成交紀錄

可見同區半新樓二手的平均呎價，接近每平方呎10,000元。以高盛估計的南昌站新樓建築成本（每方呎$2,200），若地皮以每平方呎$8,000以上成交，基本上能賺錢的機會較低。若樓市出現調整，相信發展商即使靠「鐵路效應」，「新樓淨賺三成」這個如意算盤未必能打得響。

======同區豪宅======
昇御門，紅磡區的凱旋門？
黃金圈，御金．國峯；高鐵帶，升值先鋒？
======同期賣地======
與哈羅為鄰，與領袖為友 – 屯門掃管笏青山公路第48區
======原文載於======
「地產小子」的夢想家

作者：地產小子

一個好行公義，對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下，而是在倒下的那一刻，仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

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