何文田常樂街常富街:前公屋今地王?

何文田常樂街(紅框所示)、常富街(黃框所示)兩地王

你知道嗎?何文田兩幅前公屋用地,已經悄悄地列入勾地表數個月了!它們分別是:

1. 何文田常樂街與常盛街交界前何文田邨第2及7期重建地皮(上圖紅框所示,簡稱「常樂街地皮」)
2. 何文田佛光街與常富街交界前何文田邨第3期重建地皮(上圖黃框所示,簡稱「 常富街地皮」)

地政總署的網站已經更新,加入了兩幅地皮的資料。(點擊放大)亦可進入地政總署網站瀏覽 www.landsd.gov.hk/tc/landsale/application_list.htm?

這個現象除了可能跟審計署2008年的報告有關外,近年九龍市區物業(例如:御金.國峯御.豪門昇御門逸瓏等等)以「豪宅」、「豪宅」、和「豪宅」作包裝,也直接為香港「新樓豪宅化」的風氣火上加油。

根據業界估算,地皮的估值己較之前的地王下降,常樂街地皮的估值介乎80-85.7億(每平方呎約7,004-7,500元),而常富街地皮的估值則介乎30-31億(每平方呎約7,737-7,994元)。筆者相信,兩幅地皮的估值偏高,雖說市區豪宅物業仍屬「有價有市」,但兩幅地皮遠離港鐵站,難以營造鐵路效應。加上可見的數年內,除了環球金融大炸彈遍布,中國能獨善其身的機會頗低,隨著資金急促流動,預計發展商出價不會太進取。

兩幅地皮都不是「限量地」,換言之發展商剪裁彈性較大,同場加映兩幅地皮的現況照片。

一. 常樂街地皮

根據地政總署於2011年10月7日(目前最新版本)印刷的「草擬特別條款(Draft Special Conditions)」,「常樂街地皮」的詳情如下:

圖一:何文田常樂街與常盛街交界前何文田邨第2及7期重建地皮(簡稱「常樂街地皮」)
  • 地盤範圍(Site Boundary,請參閱圖一):粉紅色(見圖例:Pink,後同)、粉紅加斜影黑線(Pink Hatched Black)與粉紅加十字斜影綠線(Pink Cross-hatched Green)
  • 用途:私人住宅(Private Residential)。
  • 落成日期:簽訂賣地協議後72個月或之前。
  • 地盤面積(Site Area):24,077平方米(約259,165平方呎)
  • 地積比率(Plot Ratio):2.64至4.40倍
  • 可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):63,666平方米(約685,317平方呎) 至106,110平方米(約1,142,195平方呎)
  • 住宅單位數目: 沒有限制
  • 最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):沒有限制

二. 常富街地皮

根據地政總署於2011年10月7日(目前最新版本)印刷的「草擬特別條款(Draft Special Conditions)」,「常富街地皮」的詳情如下:

圖二:何文田佛光街與常富街交界前何文田邨第3期重建地皮(簡稱「 常富街地皮」)

  • 地盤範圍(Site Boundary,請參閱圖二):粉紅色(Pink)與粉紅加黑點(Pink Stippled Black)
  • 用途:私人住宅(Private Residential)
  • 落成日期:簽訂賣地協議後72個月或之前。
  • 地盤面積(Site Area):7,314平方米(約83,033平方呎)
  • 地積比率(Plot Ratio):2.64至4.40倍
  • 可建樓面面積/總建築面積(Total Gross Floor Area):21,613平方米(約232,648平方呎)至36,022平方米(約387,750平方呎)
  • 住宅單位數目: 沒有限制
  • 最大上蓋面積百分率(Maximum Site Coverage):沒有限制

這兩幅地皮沒有最大上蓋面積伸比例的規限,也沒有相當嚴謹的住宅單位數目限制,發展商的發展彈性較大,可讓發展商較易剪裁發展項目,地皮的吸引力相當高。值得一提的是,由於兩幅地皮只隔著一條常富街,不排除有發展商把兩幅地皮合併購入,再發展較大型項目,從而產生協同效應。

 (1) 高度
常樂街地皮:地皮的高度限制是120米。
常富街地皮:地皮的高度限制是100米。

共同條款
跟以往賣地條款一樣,在地政總署署長的書面批准下,發展商可以將機房、冷氣機組、水缸、樓梯、樓梯覆蓋位及類近天台結構放置於天台上,而連同這些設備的建築物總高度,可以超越上述高度限制。而地政總署署長亦有權決定樓宇高度如何計算。

(2) 樓宇間距與闊度
共同條款
賣地條款加入樓宇間距的限制,若興建兩幢或以上樓宇,樓宇間的距離不得少於15米。而任何樓宇的長闊度,均不能超過60米。

(3) 樹木
共同條款
未經地政總署署長事先書面批核,發展商不得移除或干擾在地段內的樹木。若發展商欲移除或干擾在地段內的樹木,地政總署署長或在批地條款中,要求發展商以移植、補償綠化、或重新種植樹木等方式作為補償。

(4) 綠化
常樂街地皮:
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段面積的30%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。
常富街地皮:
發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段面積的20%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。

共同條款
而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。

(5) 車位
共同條款
「草擬特別條款」列明,發展商提供的車位數目,可以有5%(或50個)以內的落差。住宅、訪客、寫字樓、以及非工業用途車位長、闊、高分別為5.0米、2.5米和2.4米。

兩幅地皮須興建的住宅車位數目

住宅車位:按上圖所示。
訪客車位:若每幢樓宇多於75個單位,每幢樓宇配5個車位。
傷建人士車位:每200個車位配1個傷健人士車位,長、闊、高分別為5.0米、3.5米和2.4米。(與住宅、訪客車位一樣)。
電單車車位:住宅和訪客車位總數的10%。
上落貨車位(長、闊、高分別為11.0米、3.5米和4.7米。):每1座住宅樓宇,配1個上落貨車位,並須貼近每座住宅大樓。

(6) 渠務影響評估
共同條款
發展商須於6個月內,向渠務署署長提交渠務影響評估,並提供有關改善建議,發展商亦需負責有關支出。而有關評估須由相關的土木工程師(屬於香港工程師學會會員)執行。除了拆卸及地底勘察等工作外,其他建造工作均不得於渠務署署長通過渠務影響評估前進行。

(7) 噪音影響評估
共同條款
發展商須於6個月內,向環保署署長提交噪音影響評估,並提供有關改善建議,發展商亦需負責有關支出。除了拆卸及地底勘察等工作外,其他建造工作均不得於環保署署長通過渠務影響評估前進行。

(8) 發水限制
共同條款
地皮受新實施的10%發水限制規管。可豁免項目包括:康樂設施、管理員辦公室與宿舍、業主委員會辦公室、機房、通風井、電梯槽、有蓋行人通道、格子屏、走廊、電梯大堂、露台、工作平台、不超過150mm厚度的預製組件、主要入口與公眾入口的通天部分(不適用於住宅)、複式單位與洋房的通天部分、以及從外牆起不超過750mm厚度的凸出物。

(9) 對中九龍幹線的保護
共同條款
由於地皮接近中九龍幹線何文田部分,建築工程、地底勘查及其他工程均不得對中九龍幹線構成阻礙。

(10) 公眾道路
常樂街地皮:
發展商須於簽訂賣地協議後72個月以內,於圖一中綠色地方(Green Area)(即陳瑞祺喇沙小學的一條掘頭路),在讓地政總署署長滿意的情況下,建成公眾道路。
常富街地皮:
發展商須於簽訂賣地協議後60個月以內,於圖二中綠色地方(Green Area)(即何文田廣場對面的一段常富街連迴旋處),在讓地政總署署長滿意的情況下,建成公眾道路。

三. 地盤四周環境

兩幅地皮均有部分地方,是圍上「香港房屋委員會」的圍板,是未拆,還是想欺騙當區居民?
為何政府常說公屋珍貴,但這兩幅前公屋地卻用作興建私人樓宇用途?背後跟審計署2008年的報告有無關連?
筆者沒有結論,留待大家找答案。 

常富街地皮 - 入口

常富街地皮 - 清楚看見房委會的圍板與標記

常富街地皮 - 現況

常富街地皮 - 現況

常富街地皮 - 現況

常富街地皮 - 現況

常富街地皮 - 現況

常富街地皮對面是何文田廣場

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆

常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆

常樂街地皮 - 房委會的圍板仍然未拆

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

常樂街地皮 - 現況

地盤位處何文田廣場旁邊,購物、乘車相當方便。要留意的是乘小巴到尖沙咀,仍需時約20分鐘,到旺角也需要約15分鐘,比起有鐵路的地區不方便,上班、上學人士需預留多點時間出門。

四. 市場焦點

今次的功課較少,由於地皮較大,筆者找來的屋苑,都是區內較大規模的豪宅屋苑。

何文田 - 半山壹號近期成交紀錄(來源:中原數據,下同)

何文田 - 君頤峰近期成交紀錄

何文田 - 帝庭園近期成交紀錄

可見同區半新樓二手的平均呎價,接近每平方呎10,000元。以高盛估計的南昌站新樓建築成本(每方呎$2,200),若地皮以每平方呎$8,000以上成交,基本上能賺錢的機會較低。若樓市出現調整,相信發展商即使靠「鐵路效應」,「新樓淨賺三成」這個如意算盤未必能打得響。

======同區豪宅======
昇御門,紅磡區的凱旋門?
黃金圈,御金.國峯;高鐵帶,升值先鋒?
======同期賣地======
與哈羅為鄰,與領袖為友 – 屯門掃管笏青山公路第48區
======原文載於======
「地產小子」的夢想家

作者:地產小子

地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

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文章資訊

ID: 2853
Date: 2012-02-05 23:34:03
Generated at: 2020-12-06 06:23:43
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2012/02/05/2853/常樂街、常富街;前公屋,今地王?