新樓管理費有幾「搵笨」?

地產霸權令人憤怒之處,除了推高租金,扯高物價,讓小商戶難以生存外,還有發展商旗下管理公司的「汁都撈埋」的賺盡行為。

信和西九龍友翔道1號「御金.國峯」的管理費計算方法就是好例子,售樓書講明管理費要計埋花園/平台(約為建築面積的10%)。

信和西九龍友翔道1號「御金.國峯」售樓說明書第15頁(點擊下載)

就以第7座5樓D室一睡房單位為例,建築面積587平方呎,平台面積428平方呎。

「御金.國峯」售樓說明書第65頁7座5樓平面圖,紅框部份為計算入D室承擔管理費的平台(點擊放大)

那麼每月的預算管理費就是:
587 x $3.38 + 428 x $0.338 = $2,128.724
平台的預算管理費($146.664)就佔了預算管理費總額的6.8%。

「御金.國峯」售樓說明書第76頁,第7座不同單位管理份數,紅框顯示5樓有平台的D單位比樓上D單位多一份。

那麼,其他有平台物業的售樓書有無上述條款呢?
例子二:恆基及培新共同發展的干德道39號「天匯」

干德道39號「天匯」售樓說明書第79頁(點擊下載)

以天匯8樓B室三睡房單位為例,建築面積2,894平方呎,平台面積1,722平方呎。

「天匯」售樓說明書第61頁,顯示8樓比其他樓層多出了平台部份

每月的預算管理費為:2,894 x $4.97 = $14,383.18

「天匯」售樓說明書第83頁,8樓單位B的不可分割分數,比同款間隔的9-21/F的B室為多。

雖然平台面積對管理費無直接影響,但8樓B單位的不可分割分數,比同款間隔的9-21/F的B室為多。不可分割分數或會成為,未來調整管理費的其中一項準則。

例子三:新鴻基地產的掃管笏管翠路1路「星堤」

新鴻基地產的掃管笏管翠路1路「星堤」售樓說明書第12頁(點擊下載)

以星堤9座2樓A室三睡房單位為例,建築面積1,235平方呎,平台面積175平方呎,佔1,839管理份數。

「星堤」售樓說明書第98頁,顯示第9座平面圖,留意紅圈位置2樓比其他樓層多了平台部份。(點擊下載)

每月的預算管理費為:1,839管理份數 x $1.8 = $3310.2(每平方呎約為$2.68)

「星堤」售樓說明書第177頁,紅框顯示2樓單位所佔業權份數明顯比樓上同間隔單位高。(點擊下載)

上圖的管理份數表,說明了9座2樓A室平台單位的管理份數,比樓上的標準單位多出117份。

例子四:長實大圍車廠上蓋「盛世/極尚.盛世」

長實大圍車廠上蓋「盛世/極尚.盛世」售樓說明書第11頁(點擊下載)

以盛世1座2樓NA室三睡房單位為例,建築面積885平方呎,平台面積84平方呎,佔59管理份數。

「盛世/極尚.盛世」售樓說明書第30頁,顯示平台的1座2樓NA室(點擊下載)

每月的預算管理費應為:885 x $2.1 = $1,858.5

「盛世/極尚.盛世」售樓說明書第86頁(點擊下載)

上圖的業權份數表,說明了連平台的2樓NA室,跟樓上同屋則的單位業權份數一樣。

例子五:新鴻基地產的香港筲箕灣道157號「譽.東」

新鴻基地產的香港筲箕灣道157號「譽.東」售樓說明書第9頁(點擊下載)

以譽.東6樓A室兩睡房單位為例,建築面積638平方呎,平台面積553平方呎,佔954不可分割份數。

「譽.東」售樓說明書第32頁,顯示6樓單位多了平台。

每月的預算管理費應為:638 x $2.65 = $1,690.7

「譽.東」售樓說明書第39頁,6樓單位佔不可分割份數比樓上單位多。

上圖的不可分割份數表,說明了2樓A室平台單位的不可分割份數,比樓上的標準單位多。

不過,要留意的是上圖的管理費計算方法,是以不可分割份數作依歸,換言之管理份數較多的單位,將來或需要支付較多的管理費。

由此可見,發展商計算預算管理費用時,會以業權份數/不可分割分數作為主要準則,而每呎(建築面積平方呎)計算的管理費,則是發展商計算每戶管理費後,再「翻譯」出來的數字,表面上讓小業主容易參考、比較,但遇上爭拗時發展商就能從這些位置上佔優,因此小業主要加以警覺管理費的計算方式,以免被「搵笨」。

不要忘記,發展商通常有較豐厚法律資源,小業主的保障確實較少。當有懷疑或不公平的情況,建議小業主應該多參考法律意見。

最理想的方式,是簽約之前,除了睇清楚樓書的英文版條款(有法律爭拗都會以英文版本作準)外,記得問清楚律師。(至於地產代理的意見……相信只能供參考。)

======延伸閱讀======
從天宇海風波,學睇樓書圖則。
長實發功,反規管一手樓銷售
鄭汝樺聖誕前送大禮?
地產商向市民叫陣
關於「立法規管一手樓銷售」的建議書
示範單位,能拍照嗎?
實用面積計算呎價,好嗎?
發展商想點?其實好明顯!
能說真話的重要性

作者:地產小子

地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

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ID: 3952
Date: 2012-03-13 00:24:16
Generated at: 2022-11-29 16:05:01
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