為什麼要擱置新界東北發展規劃？

（盧斯達攝）

香港新市鎮發展由來已久，自1973年始，第一代的新市鎮有荃灣、沙田、屯門，第二代有大埔、粉嶺/上水、元朗，而第三代有將軍澳、天水圍、東涌。面對六、七十年代的移民潮，第一代新市鎮規模龐大，共容納一百八十萬人口，直到今天九個新市鎮 (下表) 一共可容納三百三十萬人 (2011) 至三百五十萬人 (2017)，約佔香港整體人口一半。

此外，現時市區的發展項目 (未計舊區重建), 主要是擁有320公頃住宅用地的啟德發展區和20公頃住宅用地的安達臣道發展區。政府未來的新市鎮發展規劃，主要在新界東北新發展區 (包括古洞北/粉嶺北/坪輋)，和洪水橋新發展區方案，及只有發展大綱圖，未有詳細發展規劃的落馬洲河套區。

現在新界東北發展計劃佔地合共533公頃，但當中只有150公頃房屋用地，預算人口亦只有十五萬多，規模與元朗 (表一)相若。洪水橋的規劃方案較大，共790公頃，預算人口為十六萬。但有一點值得留意的是，洪水橋發展規劃中，私人擁有土地佔64%，比新界東北的50%更高，亦有部分土地早已被發展商收購，可見收地發展的困難不少。此外，由於這兩項目地理位置在鐵路沿線，亦就近邊界，出現中港融合或深港一體化的指控絕非空穴來風。雖然政府否認割地或被規劃，但現實上是近年中港兩地互動日多，愈來愈多的自由行旅客、和近年突增、數以萬計的雙非嬰帶動下，內地人必定對新界東北的發展和住宅會產生興趣。

政府推算未來卅年的人口會增加130萬，加上要解決住屋短缺的問題，固此現階段東北新發展區建議利用43%住宅用地興建公共房屋，57%住宅用地為私營房屋。在第三階段的諮詢文件表示，古洞北發展密集，並計劃發展35層高大廈、容納八萬一千九百人居住，該區可發展土地為251公頃，另外是37公頃的朗原濕地及50多公頃的其他農地。粉嶺北可發展地共佔129公頃，可建35層高屋宇供五萬多人住。至於坪輋的153公頃發展地主要留為特殊工業和優質產業區，人口只有1-2萬。由此可見，三區位置及定位散亂，解決房屋供應效果極為有限。

我們認為要擱置新界東北發展規劃，原因如下︰

（一）效益低

新界東北發展總面積787公頃，但可利用土地只有68%即533公頃，而人口只是十五萬左右。反而，利用其他新市鎮未發展人口，即約六十萬來計算(表一)，只要每區加快賣地同審批，這十五萬人口分散到現有的九個新市鎮的效果更佳，房屋供應可以更快和更有效益。

（二）為保育而保育

倡議中的新界東北發展，政府稱因為發展區是在鄉村而發展低密度住宅，並會保留眾多休憩用地和綠化帶。其中，甚具生態價值的塱原濕地將成為生態公園。雖然一切表面聽起來，政府為保育盡心盡力，但其實現在這些農地和濕地仍然安好—即使沒有這東北發展規劃，田照耕、鳥照飛，我們不需要額外的濕地公園，也不需要犧牲粉嶺北農地換來可以放到其他已發展區的幾萬人住宅。

（三）優質產業區及特殊工業區方向不明

坪輋/打鼓嶺新發展區原為農村和鄉郊地區，並有政府的打鼓嶺農場。但建議中坪輋/打鼓嶺新發展區的特殊工業用地佔地甚廣卻未知用途。現時，環保工業集中在環保園，創新科技集中在大埔科技園，創意媒體集中在九龍塘和數碼港，資料庫則在將軍澳，何必在此建未知目標的特殊工業用地呢? 而且東北發展計劃未有詳細交代交通規劃，缺乏道路網絡和公共交通連接的打鼓嶺和坪輋最應該擱置發展。若是要個別發展優勢產業，如教育和文化產業，在偏僻的打鼓嶺有優勢嗎? 反而，區內發展與廚餘有關的堆肥或飼料廠，可能更加合適。

（四）諮詢不足

過去幾年來的諮詢工作，政府只是針對當區業主和原居民，卻忽視了當地的租戶及非原居民，而且討論聚焦用傳統發展模式，即一次過收地處理收地問題。政府一意孤行，只肯用傳統模式，而不考慮以共同發展模式來處理東北發展規劃。至於其他持份者，包括租戶，政府卻不聞不問。其實，政府以為諮詢區議會及鄉事委員會，便有周全的通盤考慮，這個假設是大錯特錯！公民團體、環保團體，工業界別，農民，非原居民也沒有被諮詢，可見現時由上而下的諮詢模式，十分不足夠。

（五）挑動中港矛盾

由於地理位置的原因，粉嶺加古洞和坪輋三區與羅湖或建設中的蓮塘口岸接近。近年政府急推的開放邊境和粵港自駕遊措施，新界東北規劃中的用地，將來很大機會會發展成雙非城和水貨鎮。這樣發展下去，中港矛盾誓會加劇，嚴重妨害一國兩制在港的落實，亦會帶動香港物價上升，對中港關係帶來持續衝擊。

隨著落馬洲支線的啟用，加上規劃中的河套區和將來的西鐵北環線結合元朗發展，把古洞北一併放入新界北的整體規劃，才更為合理。

我們不是反對一切新市鎮的規劃和發展。但觀乎今次新界東北規劃，錯誤百出，理念不清，目標不明。我們認為應先擱置新界東北發展規劃，經廣泛諮詢、再商議，才可落實發展工作。

表一：香港新市鎮的規劃面積和人口統計

資料來源: 土木工程拓展署網頁 http://www.cedd.gov.hk  (2012 年11月) 轉載自特區政府網站 (http://www.gov.hk/en/about/abouthk/factsheets/docs/towns&urban_developments.pdf )

作者：陳竟明

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