月入三萬三，才住得起九龍城曉薈「高級劏房」？

話說恆基在九龍城41校網的單幢新樓盤「曉薈（High Place）」因為銀碼細但單位更細，而成為聖誕新年檔期的樓市熱話。樓盤的價單已經上載到官方網頁。

2013-01-06 – 明報 – 曉薈182呎單位售逾400萬 實用呎價22,243元 實用率約63％

「曉薈提供的標準戶型……實用率僅介乎60％至65％（平均約63％）……以實用面積182及204方呎的C、A室而言（建築286及324方呎），室內採全開放式設計不設梗房，也沒有廚房，取而代之的是開放式備餐間，浴室內亦只有淋浴間而沒有浴缸，單位只要一開大門，內籠即可「一眼見晒」，是名副其實的城市蝸居。」

至於樓盤最平的單位，位於5樓C室，實用面積182平方呎，樓價為$3,948,000。

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買間屋（單位/劏房）不是買棵菜，樓價以外的開支多不勝數。

一般而言，買家還要支付代理佣金（一手樓的代理佣金由發展商支付），亦要支付土地查冊費用、律師費等前期開支。除此以外，買家亦需於簽約後支付公共設施（水電）按金、裝修期按金、管理費上期、相等於6個月管理費的預付款項（包括管理費按金、特別基金、大廈最初開支費用和泥頭清潔費）。

假如買家選購曉薈5樓C室，即使選擇發展商「首期一成 即供第二按揭」的計劃（即訂價減6%），首期連印花稅就要支付四十多萬，詳列如下：

（*非香港永久居民買家，需要支付買家印花稅。）

一按和二按的金額分別為$2,597,784（樓價70%）和$742,224（樓價20%）。值得留意的是，一按和二按是分開計算的，條款視乎買家跟銀行如何商討。本博假設P為5%，一按利率為P-2.5%，而二按一按利率為P-2%（24個月後為P）計算，並假設全期利息不變（註：現時利息仍屬歷史新低水平，供款期內有可能加息）。若以30年還款計算，並以恆生銀行的按揭計算機作參考，每月的供款開支如下：

一按每月供款

二按每月供款

（註：實際上，二按由發展商安排財務公司提供，24個月後的利率將會調升至P水平。）

一按、二按的總開支就是$13,393。若以供款佔入息比例上限40%計算，買家的家庭收入不能低於$33,482.5。

24個月後，二按餘款將剩下$667,128。

一按、二按的總開支就是$13,957。若以供款佔入息比例上限40%計算，買家的家庭收入不能低於$34,982.5。

至於買家入伙後，除了供樓，還要應付裝修開支，並開始要支付管理費、差餉、地租、水、電、煤氣、寬頻等雜項費用。曉薈的管理費為每建築面積平方呎約$2.79。以曉薈5樓C室建築面積286平方呎計算，每月管理費就是$797.94。小數怕長計，即使管理費維持不變，30年的管理費總開支就是$287,258.4，佔樓價約7.27%。

總括來說，即使大家心甘命抵，買這類「高級劏房」上車，也要預備逾一百萬元的前期開支，還要每月家庭收入超過$33,482.5，才住得起這類物業。說到這裡，大家應該明白，發展商興建的新樓，是為誰而建吧。

（註：買家印花稅不適用於本地居民，詳情請參考這裡。）

====同場加插====

瑞銀投資研究執行董事王震宇（現為Brick & Mortar分析員）：「『低增值人士』應該離開香港，以騰出空間讓高增值人士來港。」

=====齊看曉薈=====

曉薈(High Place)「高級劏房」，體驗「民宿」感覺。
曉薈(High Place)官方圖則全面曝光

作者：地產小子

一個好行公義，對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下，而是在倒下的那一刻，仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

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