過多酒店房根本就係用來賣?

(原載於:http://jackyhtlim.blogspot.hk/2013/02/toomanyhotels.html

前文《必須壓低大陸遊客數目》以現有酒店房間數目進行旅客承接力評估,得出結論是「每年上限僅約1500 – 1800萬人次,去年訪港旅客數量超負荷三倍有多」。文中也指出「然後再要衡量旅遊業接待資源(包括從業員數目、旅遊車數目)、食肆數量、公共交通服務承載能力來作調節……若再觀察地鐵及九鐵東鐵綫的擠迫情況,更有可能連每年1500萬也是超負荷的」,其實是要點出旅遊政策規劃要必先從城市本身的基建、交通、人口等基礎因素去判斷能承接多少訪客,然後才考慮需要興建多少酒店、培訓人才,再因應實際酒店落成數量、人才各種旅遊資源的準備情況,來決定未來年時的旅客數量目標。

 

由「正確」評估方法就引伸出一個問題:「若然香港基建根本未能承受這麼多的旅客,香港是否有過多的酒店房」?前文引用有報導「曾俊華指2016年香港酒店房間將超過7.1萬」,看來酒店數目還會繼續增加。如果目前62,000間酒店房也是過量的話,再興建酒店豈不是浪費?前天《蘋果日報》頭條「長實蠱惑 酒店當住宅賣」可能是答案!

這類「酒店物業」銷售所衍生的業權和居住權,居住成本例如管理費、維修費等等,相關報導亦已經指出;另博客地產小子也作了簡單評論,不贅分析了。但到底胡蘆裏賣甚麼藥?大家可有印象這幾年都有一類「旅遊會籍」的推銷活動?其實就與這類「酒店物業投資」相類似。只不過「會籍」多數於香港以外的酒店,購買的是每年一定比例的使用權;而這類「酒店投資」就是買下「永久」的使用權。這樣的操作,仍然離不開地主將物業轉售圖利的經營模式,短期內帶來可觀收入。

 

位於將軍澳地鐵站上蓋的 Crowne Plaza Kowloon East / Holiay Inn Express Kowloon East

若回到基本步的旅遊規劃問題,濫建酒店的確是有跡可尋。正常而言,酒店的位置該配合往來機場、碼頭等離境交通設施,另外就考慮工商業活動的需要。例如尖沙咀成為「遊客區」而酒店林立,就因著約一世紀前香港連接外國的交通設施(火車站、海運碼頭)都在該處。即使1970年代航空交通變得普及,往來啟德機場只是約10-15分鐘車程;而在港島的酒店,主要是配合中環、灣仔等的商業活動需要。這也形成入境旅遊運作 (Inbound Operations) 一種約定俗成觀念,遊客就安排住在尖沙咀、商務客就安排住在港島。

自從機場搬往赤臘角之後,酒店發展正常是向西移動,純粹地理位置去了解,荃灣的「熊貓酒店」、L’Hotel;西環的港島太平洋、Courtyard by Marriott 等等的出現,合理性是無需要質疑。土瓜灣木廠街的「八度海逸」的位置算係會被稱為Side of town centre,客人目標類別會是不著重酒店位置的「Budget Traveller」,故此也算是合理的。但以下的近十年落成的新酒店,筆者就認為有不合理之處:

  • 「青衣三寶」青逸、華逸、盛逸 ─ 鄰近貨櫃碼頭、葵青工業區,理論上只是需要一間中小型酒店應付工商業活動需要,可是「三寶」合計逾2400房間。
    房間面積200呎不足,甚至連餐廳也沒有,根本只能算是宿舍。這也解釋到為何只有信S、金F、金H 或其同類的經營者用作「劏客團」留宿之用;
  • 馬鞍山海澄軒、天水圍嘉湖海逸 - 鄰近地區不單沒有任何旅遊點,馬鞍山也沒有甚麼的工商業活動,直接明言「唔知起嚟做乜」。結果也是淪為「劏客團宿舍」;
  • 將軍澳的Crowne Plaza Kowloon East / Holiday Inn Express - 位置與機場天各一方,但將軍澳工業邨、觀塘工業區的工商活動而要興建酒店勉強也是個理由,但實在沒有需要合共逾650間房;而且位於偉業街/巧明街交界的麗東觀塘酒店有500間房,要應付這兩區的工商活動需要可謂已綽綽有餘。更是將軍澳隧道的擠塞問題相當嚴重,在《可持續旅遊憲章》訂明「要設法避免滋擾當地居民的生活」的要求下,將軍澳根本唔應該有酒店存在。
    而這兩家酒店與八度海逸、青衣三寶一樣是住宅物業附屬發展項目,可有有利益輸送之嫌就留下思考空間。

 

 

若要「清算」的話,還有紅磡灣畔的海灣軒、海韻軒,汀九橋底的帝景酒店….. 與及大量由舊樓改裝而成的所謂 Budget Hotel,甚至不能確定是否有牌照的旅館。

 

由此可見97後近萬間新出現的酒店房是相當有問題,亦解釋到點解要不斷推動大陸人來港旅遊,目的既要如陳雲所言「旅遊單一化」來進行殖民並同時對這堆可能是多餘的酒店「填數」,填唔夠數就推動「酒店投資」,將可能缺乏盈利前景的酒店房間賣走,實行「割禾青」。

若回到基本步,從旅遊規劃問題,先重新評估訪港旅客能力,然後將自由行封頂,就會引爆這堆可能是多餘的酒店衍生的經濟、地產市道等問題。如果你是田北俊、容偉雄,敢做嗎?

 

作者:林鴻達

林鴻達
Jacky Lim,香港土產但祖家四代來自馬來西亞砂朥越州古晉市。縱使2012年8月8日成功爭取保留尖沙咀碼頭巴士總站,但未能歸隱,唔只因為「仲有手尾跟」,更體會到香港真係一個 Dying City!! 社區發展動力培育政策會員,參與社會議題、政策研究倡議;報刊時事評論撰稿,文章可見《蘋果日報》、馬來西亞《東方日報》、新加坡《聯合早報》

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文章資訊

ID: 31928
Date: 2013-02-21 16:55:06
Generated at: 2022-08-09 06:57:22
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2013/02/21/31928/過多酒店房根本就係用來賣???