結論好簡單：香港嘅樓價，唔係由香港人炒起；而盲搶地嚟起樓，只係「盲搶香港人嘅地，然後賣俾唔係香港嘅人去炒」。
是咁的：我兩個學生好耐之前都已經買咗樓、上咗岸。不過都不期然問起，既然香港仲有咁多人話買唔起樓，點解樓價仲會發癲咁炒上？
問得好。不過假如有人知點解，應該唔係攞諾貝爾獎，而係俾人滅口。既然冇人被滅口…so far so good，呢個問題，應該係冇答案嘅。因為香港嘅住宅，唔係淨係得香港人買。統計數據只適用於分析能夠分析嘅部份。對於不是香港本土購買力部份，由於政府真係乜數據都冇，因此冇得計。
先從基本功做起。一般計算「購買力」係用price-to-income ratio 嚟計。亦即「樓價與收入比例」。其實同「阿媽係女人」嘅道理差唔多啫：睇餸食飯。
香港樓價數據主要來自政府《差餉物業估價署》資料，相信老作都有個譜咁解。而收入方面，數據主要來自《統計年鑒》（2013年11月出版，刊登2012年數據），以「家庭入息中位數」為基礎。又係假設數據夠大，七除八扣都仲有個譜啦。以下數據全部來自統計年鑒，費事煩。
按2012年數據，香港家庭每月入息中位數大約係$25,000 （有從事經濟活動部份，唔計綜援同唔使做嗰啲）。
而同期樓價，以600呎標準嚟計 （約50平方米，即係B類住宅，介乎40平方米至70平方米，平均當佢係600呎左右啦….），港島區每米售價約為 $112,158、九龍區$92,997、新界區 $65,319。
換算比率係：香港區4.48，九龍區係3.72，新界區係 2.61。
乜意思？ 即係你要白做4.48個月，就可以喺港島區買到一平方米嘅住宅。而假如要買50平方米，即係要224個月….18.67年左右啦。（呢個數據，之前一年係大約17.6）
換言之，一個「標準家庭」平均要用18至19年嘅「收入」去買一個港島區嘅標準住宅單位。
之不過，呢個只係「收入」，唔係「支出能力」，除非你真係一個仙都唔使。如果以「月光族」標準，亦即係個個月都使得晒、冇錢淨：即係 – 唔使旨意買樓。而如果你嘅收入冇兩萬五一個月，都係唔使諗買樓，計唔到條數俾你睇，自己度掂佢。
又換言之，買樓唔使旨意真係自己俾錢，而係只能指望儲到首期然後銀行肯借錢俾你埋單。然後….. 一世人就還債俾銀行囉。當然，假如你月入唔止呢個數，又買咗樓，而樓價又乖乖地拾級而上，咁就恭喜你中六合彩差唔多，水漲船高，到時細屋換大屋，上岸。
亦都聽過一啲古仔，話有個上進青年個個月死慳死抵，結果真係20年儲夠錢，唔使借錢都買到樓。當然，以一個四十歲左右嘅「中坑」嚟計，都勉強仲可以入選「十大傑出青年」（真係用四十歲嚟計「青年」噢！） ….相信係住緊喺公屋，然後可以申請買居屋嗰隻，否則私樓如果計埋租金條數，真係計唔到收入。
但係假如大家「打爛砂盤問到篤」，睇清楚條數，大家會發現過去十年，「負擔比率」其實係嚴重惡化咗：
睇番2002年數據，以最貴嗰一欄嚟計：港島區住宅係 $34,177/米 （當時都仲未有沙士！），而入息中位數係 $20,000，負擔比例只係1.7！亦即白做7年已經可以買到一間屋仔。所謂「儲錢買樓」嘅能力，應該係過去十年以來，惡化到得番 1/3，主要因為住宅樓價狂升300%！而同期收入 （中位數） 上升只係25%。
而且這個「惡化趨勢」並無停止。
不過大家條命又好似並無延長 3倍嚟俾你儲錢或者供樓；而即使鬥命長都係冇用嘅，因為收入升幅連樓價升幅嘅十份之一 都冇，差距只會越拉越遠。
所以：私人住宅樓價升幅與本地經濟 （尤其是本港人口嘅收入變化） 係「冇乜關係」。按此推理：香港人死無葬身之地…..係啱嘅。
咁條數係咁計吖嘛！
唔想咁計？你去問專做劏房個「波叔」囉，我又唔係呢方面嘅專家。佢話係「供求問題」之嘛，可以用一招「盲搶地」嚟解決。
不過我都有讀下書嘅，知道供求總有一個譜，就係「價格係由購買能力決定嘅」，冇人出得起價錢，個價就會落番嚟，呢種情況同地心吸力一樣嘅啫。如果呢個邏輯講唔通，咁即係「呢個假設有問題」，香港嘅樓價唔關香港人嘅事！
而假如香港樓價同香港購買力無關，咁即係起多啲樓，都唔等如香港人買得起樓喎！ 關香港人鬼事咩，極其量係俾多啲樓去俾啲唔係香港嘅人去炒！
換言之，用「盲搶地」嘅方式嚟起樓，結果只會係「盲搶香港人嘅地，起樓俾啲唔係香港嘅人去炒」！
咁仲講乜鬼香港房屋政策吖，專心啲搞劏房啦。
到底外來炒家影響有多大？
還是那一句，政府係乜鬼數字都冇，但係從征收「特別印花稅」SSD 以及「買家特別印花稅」BSD 後果可以倒轉頭推算 – 一半甚至以上
我哋可以由政府土地註冊處嘅住宅交易數據睇得到
SSD 在2010年11月推出，旨在打擊 24個月之內將物業轉手的炒家；在初時好似幾有效，但係好快就被炒家睇穿，只要有本事持有24個月，一樣可以賺到好多錢，於是乎交易宗數由推出初期每日8000宗以上，急跌至 4000 宗之後，影響消化咗，反而強力反彈到每月一萬宗以上！維持全年平均 每月 8000 宗水平。
換言之，打擊短炒，完全無效。
反而 BSD 在 2012年10月推出，旨在打擊「非本港永久居民」購買物業 – 效果係即時唔見咗一半交易量，而且唔似得 SSD 咁樣，可以反彈。
其後交易量由每月8000宗以上，插水至4000 宗以下，就算年尾反彈都只係輕微，全年維持在每月 4000 宗左右。
推論係 – 非本港永久性居民炒賣本港住宅，交易量不少於市場總量一半。
假如咁樣都唔係證明樓市俾外來人炒起，咁算係乜？
但係點解數量唔升，但係價格冇跌？
傻豬嚟嘅，只要仍然有部份炒家仍然可以賺到錢，而且只係需要集中炒幾個指標性樓盤就夠。咁樣俾多些少稅又如何吖？ 唔擺低些少錢，你哋啲香港人瞓街呀…..你以為邊個得閒養你哋呀？ 咁樣先至可以俾全世界睇到，啲非香港居民嘅炒家係幾咁低調同埋有同情心吖嘛。
歡迎據理指正
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2014年6月11日
