【中佬手記】買賣樓宇迎戰蠱惑經紀實錄

(photo via cc Flickr user Martin Ng)

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有一種職業,你未必會做,亦未必朝見口、晚見面,但週末行過商場少不免會畀佢兜截,而人生中總會兩三次你要搵佢幫手。再不情不願,你都要靠佢幫你穿針引線。明知佢唔老實,你都要接收佢嘅資訊然後加以分析再做出人生重要嘅決定。明知佢「好女兩頭瞞」,你都要透過佢放風去左右大局。到最後緊急關頭,佢又會不辭勞苦披星戴月攀山涉水飛的送信,仲要明明成身臭汗餓到打鼓,都仲會好好禮貌笑意盈盈。結果咪就係買賣做成,然後你科水畀佢開飯。

 

地產經紀,一個令人又愛又恨嘅職業。

 

如果你係買家,你搵佢帶你睇樓係免費嘅。有朋友就曾經視睇樓係週末消閒節目,而 agent 們亦都深知客人要湊、要煲先會熟,好少可話見你冇幫襯就當你混桔,幾大都 follow-up 一兩次追問下有冇心頭好,見勢色唔對先至收手。呢種表面上咬住唔放但實際上會見好就收嘅模式,當然同佢哋靠食佣金維生有好大關係--有心栽花花不開?搵過第個更實在!

如果你係賣家,你搵佢放盤拉客都係免費嘅。你可以嘗試問佢近期成交(雖然上網搵同睇新聞應該更快更真,但有啲小道消息又只有地膽 AA 先至知道) ,聽下佢吹你個單位可以叫價幾多,欣賞一下佢哋接柯打嗰陣嗰個使命必達、朝氣勃勃直奔往壯志驕陽嘅樣子,真係咩自信都返晒嚟。無他嘅,有盤就有機會有生意,何況幫到你賣出單位之後仲可以幫你搵下一個單位,梅開二度冇難度。

如果你想租樓,情況同你係買家嘅時候有啲似,但租盤通常貨如輪轉,一切講求快、狠、準。萬一畀佢識穿咗你趕住要搵地方落腳,你會知道咩叫劏死牛。如果你畀佢覺得你懶懶閒唔志在嘅話,又可能得唔到貼身服務。同埋,做成一單租務成交嘅佣金通常冇咁和味,閒閒地又要過一兩年先有幫襯,對於經紀嚟講價值相對較低。

放租?我未試過,講唔出嗰種感覺。但今時今日有實力將單位放租嘅都唔係等閒之輩,斷估經紀點都會同呢班包租公、包租婆打好關係,日後有咩幫到手第一時間飛撲埋身。你知啦,睇好後市嘅就隨時加碼,睇淡後市又反手掟貨,有交易就有佣收,點會唔想同你 friend 過打 band 。

 

如果以上四種身份你都經歷過,咁恭喜你,你年紀照計應該大過我,家底亦應該厚過我。如果未曾經歷過以上任何一種身份,少年,你還年輕……呢篇嘢水份真係好重,重到我唔敢供畀任何一個新媒體免得畀讀者抽秤,話我影響文章質素。呀扯,寫篇好嘅,咪提升整體文章質素囉,都叫有影響丫。

 

講咗咁耐,其實都未入重點。開頭講過,經紀作為中間人,係有必要有限度地將資訊有選擇性咁發放畀兩邊,如果喺官僚制度入面有樣嘢叫「欺上瞞下」、如果打麻雀嘅宗旨係「避上家、誅下家、瞞對家」,咁地產經紀嘅真正任務應該係「肆業打壓業主信心、發掘買家真正潛力」。

真實案例,係未見官先打八十:「中佬先生,你個單位近排有同類型成交,價錢比你叫嘅平兩成喎。個單位仲要靚裝添!先生你個單位座向又唔係向南,會唔會考慮下叫低啲等多啲人嚟睇下?」真係天將降大任於斯人,句句有骨、磨到體無完膚。即使你唔受氹,經紀亦都會藉詞你個單位太貴,懶得介紹畀客人睇,所以無人問津。沉默,最能夠令賣家恐慌,咩銳氣都挫晒,自自然然有價講。

另一個真人真事,係唔存在嘅買家。一般賣家都唔會獨家放售,貪你嗰一百幾十蚊超市禮券有寶咩。咁放畀幾個代理,又會人多口雜,甲經紀聽到某個盤就快到價,想要攔途截劫但又要爭取時間,唯有虛構一啲「我個客」出嚟。呢個客,叫價永遠超乎你預期,但又永遠唔會出現,只會因為唔同原因而要遲啲嚟,例如屋企人病咗啦,例如心情唔好啦,例如喺街外聽到你個單位嘅負面傳聞啦。吹到盡,等你又 hold 住嗰個未到價嘅客,同行又發唔到市,總之雙輸三輸都在所不計。

「唔存在嘅買家」用途多多,除咗用嚟牽制對方,仲可以用嚟挑撥買家。近期樓市由「買家市」變返做賣家主導,上車盤奇缺導致初次入市嘅買家出現「餓狗搶屎」嘅慘況。經紀見到買家恐慌性追入,第一件事當然唔係安撫或者安慰,而係火上加油。偶爾有一個似返啲樣嘅盤,馬上彈畀潛在買家,講到業主開門時間有幾刁鑽,但又唔知點解晏啲仲有幾台客會睇會考慮。睇完見你覺得合眼緣,就話業主個價企到硬過鐵筆,原因可以係業主唔急賣,或者業主屋企人唔准佢平放,甚至係業主對間屋有感情唔捨得賣……

如果你夠聰明才智不為所動,上述「唔存在嘅買家」 就會出現,「業主話有個客還咗個咩價畀佢喇」,「業主接受咗還價但係未收票,你要買就拿拿臨出個好價 bid 贏佢」,「業主話今日時間唔就未收票,如果你肯即日畀票,佢話平十萬都制」……種種市場情報都係想你心急、驚走寶,然後動搖,動筆,開票。如果你夠膽等多一兩日,你會發現業主繼續癡癡地等,嗰位傳說中嘅買家仍然未得閒出現畀訂,大門仍然為你而開。 Why so serious ?

 

「搵食啫,犯法咩!」實有人會咁講。講真, Agent 同買賣雙方打心理戰係天經地義嘅,不過技巧高低都真係好影響觀感。如果你正準備甚或正在同經紀打交道,最緊要嘅係為大家留一線空間,唔好畀時間緊迫成為自己做錯決定嘅藉口。當你退後一步,行遠少少,或者搵個人傾下,你會 zoom out 然後發現唔止一棵樹木而係整個森林。當然,討價還價始終係一種要鍛鍊嘅技巧,有人與生俱來,想後天培養下嘅咪做多啲兄弟或者姊妹,積極參與下開門利是口水戰。 But after all ,同買賣股票一樣,記得量力而為。

 

作者:中佬

中佬
中佬,三十而立,最怕香港濕立立

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文章資訊

ID: 80736
Date: 2014-08-06 03:03:32
Generated at: 2022-11-27 00:24:50
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2014/08/06/80736/【中佬手記】買賣樓宇迎戰蠱惑經紀實錄