樓按又又又收緊，然後呢？

（photo via cc Flickr user mararie）

Sorry 條題好似有啲抽水。冇心，不過係特登嘅。如果一開波就寫「金管局收緊樓按之後的一些理性思考」，我真係唔知你仲 Click 唔 Click 入嚟睇。尤其是，當尋日攞命陳企出嚟宣布三招逆周期措施之後， Facebook 上嘅民怨直線飆升，一啲未必啱聽嘅說話，點都要有啲糖衣包裝。好似咁。

開宗明義，要搞清楚一樣嘢：金融管理局係一個「負責維持貨幣及銀行體系穩定的機構」，向財政司司長負責。換句話講，佢睇嘅係港紙穩定、銀行體系有冇風險。市民上唔上到車、樓價升定跌，唔係金管局首要關注。能力不足嘅市民置業，間接影響銀行貸款質素，先至係金管局嘅著眼點。所以呢，如果要鬧金管局「阻人上車」，某程度就好似鬧食環署職員唔救火咁，搞錯咗啲嘢。

好喇，平心靜氣，睇返金管局嗰三招係啲乜，目的係乜。

一：700 萬或以下物業一律最多按六成。真正受影響嘅，係本來 600 萬或以下、最高按七成（即 180萬上車）嘅物業。

二：第二個自用物業：調低供款與入息比率嘅上限：由最高五成至最高四成；壓力測試下嘅上限，由六成變五成。 換句話講，唔關上車客事，除非落持有物業嘅人嘅名。

三：非自用住宅及工商單位同車位：同二。 但都係唔關上車客事。

與此同時，按揭保險公司 (HKMC) 收緊 9 成按揭嘅要求：只限有固定收入及供款與入息比率不超過  45% 的首次置業人士，否則，最多只能造 8 成按揭。

總括而言：

1) 上車客拎 40 萬買 400 萬（或以下）嘅樓，本來借銀行 7 成，HKMC 借 2 成（或以下）。政府出招之後，比例就變成銀行借 6 成， HKMC 借 3成。換句話講，銀行借出嘅錢少咗，風險改由按揭保險公司承擔。

2) 如果冇固定收入，又或者供款能力較差嘅話，就要畀 20% 首期。以 400 萬樓計，本來首期係 40 萬，而家變咗 80 萬。

金管局同按揭保險公司嘅措施，直接影響緊嘅係剛剛儲到 30 – 40 萬而供款又佔入息超過 45 %（或者冇固定收入）嘅人。又以 400 萬樓、 2.15% 息率供 30 年計，借 9成每月供款 $13,578 ，月入要高過 $30,173 先可以借到 9 成。如果以 300萬樓計，月入要求係 $22,629 。

睇返少少月入統計， 2013 年家庭入息中位數係 $22,400 ； 2013 年 5 月僱員個人月入中位數係 $14,100 。假設呢兩年工資有 3% – 4% 增長，最新措施嘅月入要求，以 300 萬樓計其實同家庭入息中位數差唔多，四球樓就要兩個人都高過個人月入中位數先得。（中位數，median ，即如果香港有 5 個人，就睇排第 3嗰個。）

所以呢，如果肯做埋按揭保險呢，上車一族只要確保自己收入穩定同埋入息水平過到中位數左右就 okay 。如果唔肯做按保嘅，金管新招之前都要攞過 100 萬出嚟做 3 成首期……唔係咁容易嘛。做按保手續係會繁複啲，但點都好過搵財仔借首期啦。 Now 新聞台尋晚搵到學者做訪問，話措施可能會將用家推向財仔、加息時樓價加速下瀉，背後嘅推論邏輯其實都唔算紮實（有幾多用家 desperate 到不惜一切借首期？有幾多上車客嘅家長有能力但忍心唔出手？），我傾向相信係記者將想要嘅 sound-bite 塞入學者個口再吐返出嚟。

簡單解釋咗收緊樓按措施嘅內容同對上車客實質嘅影響，然後呢？講下可以點算，好冇？

首先，學鬍鬚曾話齋，一定要肯定自己有足夠能力先好上車。打晒開口牌畀你，貴呀，睇路呀。計唔掂條數，或者入息唔太穩定，真係忍多忍，唔好立亂嚟。

計數嚟講，根據史兄嘅《求偶大作戰》app ，能夠獨力符合入息中位數嘅要求嘅上車客，真係唔多 (即使去到 30-34 歲嘅年齡層，做咗十年嘢有多，六個男人都只有一個月入過三萬) 。搵個肯同你一齊夾首期、一齊供樓嘅人聯名上車可能係折衷方法。點搵，點樣放低自尊，就係個人問題。

講完「一人計短，二人計長」，梗係講「一支竹仔易折彎，幾支竹仔斷折難」。屋企人。唔係犬儒咁講「成功需父幹」，亦唔係話「我每月儲三千蚊，三年後老母畀四球我，咪上到樓囉」嗰種極端例子。現實之中，真係有唔少後生仔要家人出手幫補返十零個先至夠首期上車。聽落就唔太好聽，唔太光采，但而家唔係爭取光環嘅時候，重點係解決你現實要居住嘅問題，點樣同屋企人傾，呢啲一家唔知一家事，但互相諒解，例如家用收順啲，總有幫助。

窮則變，變則通。如果夾夾埋埋都係距離上車要求好遠，咁可能真係要諗下，係咪時辰未到，有冇忍耐多一排嘅可能性。租樓唔係唔得，但租金喺供應有限、需求有多冇少（鄰近地區落嚟讀書嘅學生會夾份租樓是常識吧）嘅環境之下，幫人供樓嘅成本唔見得會低。妥協同屋企人同住，又可能係另一個選擇。上一代人結婚後同父母同住其實並唔罕見，雖則當年啲樓冇家下咁的骰。家下社會上班 50 後 60 後叫大家唔好「一步登天」，以佢哋老屎忽嘅身份誠然係有啲涼薄，但以過來人身份講又錯唔晒。

賴叔年紀未到中坑，但亦比剛出嚟做嘢嘅後生仔女差一截，唔能夠完全代入每一個人嘅家境、每一個人嘅心境。唔想講一啲難聽說話，但置業的確係需要時間部署計算、需要耐性儲錢留意市況、需要嗰一下衝動豁出去上車。每個想買樓嘅人都有責任為自己舖好條路，外面環境有變，亦只能夠見機行事，冇一條必勝良方，亦總有風險要自行承擔。

未見家鄉嘅感覺， I know that feeling bro’ (& sis’) ，但係喺香港呢個政治、經濟環境都複雜而艱難嘅環境入面，「適者生存」實在無可避免。望住 500 萬「上車盤」做八成按揭都要拎 100 萬上車固然令人心情沉重，但點解要 500 萬？市區 400 萬居屋得唔得呢？新界地鐵沿線駁車 15 – 20 分鐘嘅樓會再平啲。當然，生活係會冇咁方便，返工係會耐咗，但有啲時候就係要作出取捨。

希望以上嘅可以為大家帶來多少安慰。如果唔得，或者要諗下，金管局「項莊舞劍指樓按，意在沛公防壞帳」背後意味啲乜。本地銀行股早前公布業績，多少都有報道指大陸信貸情況惡化導致壞帳率上升。講白啲，多咗大陸債仔賴債甚至走數。上市內房佳兆業係一個例子。金管局作為負責維持貨幣及銀行體系穩定的機構，明知收緊按揭措施會進一步加劇年輕人嘅民怨，都要出手做好自己嘅本份，無非係做好防禦措施。樓宇按揭尚且有香港物業作為磚頭畀銀行必要時變賣套現冚數作為保障，有啲貸款，借嗰個失咗蹤或者畀人反貪塔咗，就隨時係咁先。

篇文好長，能夠睇到呢度嘅話，畀個叻你。星期一記得準時返工喇。

作者：賴叔

我誤判，我恐懼。為咗將錯就錯，用嘲笑化解恐懼，我決定承認自己叔叔嘅身份~

閱讀後覺得好，請多多讚好及分享～：）