將吉屋迫出市場︰開徵「吉屋稅」

(photo via cc Flickr user Chad Versace)

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據政府統計,香港的住宅數量,一直大過香港家庭數量。我們亦很清楚,香港有大量住宅空置。既有大地產商「惜售」,「囤積」上千豪宅,大陸土豪買樓保值,亦有移居海外的港人的「祖屋酒店」,更有人怕收租麻煩而丟空單位。不論原因如何,長期空置單位是對土地這種稀缺資源的重大浪費。香港雖然信仰自由市場,但不代表香港人應該縱容浪費行為,政府可以通過稅制、補貼/轉移支付等合情、合理、合法手段,「鼓勵」業主盡快將手上的空置物業出租,使地盡其利。

 

很多人直觀認為,打擊房屋空置,就直接徵收「房屋空置稅」。我問過一位前稅務局職員,其反應即為︰如何證明一間房屋空置?不能證明空置如何收稅?如果用戶籍登記辦法,會不會有人借戶口,甚至租戶口來避稅?稅局不能說無用水電一間屋就當無人住,吉屋也可以長開水電來避開偵查。開徵新稅,涉及行政費用幾多?要幾多人逐戶拍門?會不會得不償失?以上問題沒有解決辦法,因此,「房屋空置稅」並不可行。

「房屋空置稅」的本質是提高持有吉屋的成本,迫使業主將樓宇出租。既然不能有效地界定吉屋,唯有劃一提高所有房產的持有成本,然後通過轉移支付,使自住、自用人士得到補貼,補足這持有房屋的額外成本,若非自用,則必須通過收取更高租金,補足持有房屋的額外成本。如此,則只有空置物業的業主受到「懲罰」,當持有成本過高的時候,業主只有兩個選擇︰出售物業則不再支付額外的稅收,將物業出租就可以將持有成本轉傢予租客。此二者,效果一致︰增加房屋供應。

 

既然要劃一增加所有土地的租稅,直接的辦法,是開徵「吉屋稅」,按照1997年開始收地租一樣,在收差餉的同時,收取「吉屋稅」。差餉的估價、徵收,行之百年以上,大家見到張差餉單完全不會陌生。根據2014/2015財政預算案,政府年度差餉收入200億圓,差餉的徵收率由5%,即全港一年租值4000億。若開徵租值31.03%的「吉屋稅」,政府額外收入118億圓,平均分予在港生活、工作的永久居民,算600萬人口,每人每月可得1,638圓。港府派錢,有先例可援。「吉屋稅」不是政府收入,是整筆轉移回到港人手上,讓這筆錢回流到租務,港人收到補貼,可以俾多啲租,租金會上揚,租金上揚則補貼更多,最終會達到均衡,而政府、收租的業主和租客,自住業主,是零和遊戲。但丟空單位的業主,會受到極大的懲罰,沒有收入的物業,卻有重稅支出,計過數︰出租或出售!由於加租,差餉比率應對應調整至3.45%,政府的實質收入維持不變。

大數難明,試用某單位月租金10,000圓為例,現時差餉為每月500圓,業主實收9,500圓。開徵「吉屋稅」後,首月差餉減至344.83圓,「吉屋稅」3,103.45圓,由於租戶收到政府派錢,租金支付能力增加,業主可以收回3,103.45圓。理論上,多輪加租加派錢之後,租金均衡在14,500圓,差餉為每月500圓,「吉屋稅」每月4,500圓,業主實收仍為9,500圓。(當然,加租以後,物業稅率也應適當下調,令政府的稅收中立。)1

如果這個物業空置,則業主每月額外支出2,948圓,浪費就應該付費,補貼其他市民,使他們有更多錢找到合適居所。合情、合理!

 

據觀察,空置單位大部份是豪宅,這些業主不缺錢,主要是買樓保值和炒賣,或來港度假短住(度假短住應該租酒店,不應該買樓),當物業升值的回報遠高於租金回報時,丟空單位換來資產的流動性,實在化算。引入「吉屋稅」,對於部份業主可能無甚作用,反正他們錢多,些少補貼,他們不在乎。早前某九龍站頂層複式豪宅,丟空幾年,可見業主對數以十萬計的租值豪不在乎,極大的土地資源浪費,每月抽他們稅,理所當然。

如果有部份業主將吉屋出租,則成為「房屋供應」,供應增加,租金下跌,得益是用家。尤其是豪宅一類,減租可以吸引中產租住,租樓的中產就可以改善環境,他們不會租兩間屋,就會騰空一個中產屋苑的單位,這個中產單位就會轉租予年青家庭。一級一級延伸下去,改善全體港人的生活。不費一尺郊野公園、綠化保育的土地。

「吉屋稅」也有副作用,但這些副作用都是公平合理的。根據以上,中間的自住業主應該係無得無失,交多了的「吉屋稅」應大致等同他們得到的補貼。住豪宅、人均佔用土地資源較高的家庭,「吉屋稅」應大於他們得到的補貼,這是累進稅,收入多補貼收入少的,很公平。住在郊區的租值較低,收到補貼就可以支持他們的交通費。由於只有永久居民可以取得補貼,暫居香港的人就要捱較貴的租金,間接付稅。提高招聘外地人的成本,間接保障了港人在港的就業機會,也是公平公義。

 

余以為,增加土地供應來壓抑樓價和租值是徒勞,因為香港吸引世界各地的投資者,他們將錢投放在本地房產。單計中國大陸,其最頂層1%的人已經有1,600萬人,十分之一來港置業,當做投資/避險,需要160萬個單位!何況這裡是萬商雲集呢?開發土地,猶抱薪救火,薪不盡,火不滅。香港是自由港,資金來去自如,不宜限制,也有很多方法規避。

何解香港年青人要費盡九牛二虎之力去買樓?因為租金一直向上,不買樓會被租金奪去大部份收入。資產升值,不會令人置樓價下跌風險於不顧。相反,租金上升的風險,必須靠買樓來抵消。所以,正路不是協助港人置業,而是利用全球的資金,為香港人預備廣廈千萬間。只要租金合宜,香港就可以安居樂業,何必一定要買樓?

稅制應簡單、易明,「吉屋稅」與地租一樣,開徵的手續費低,現行制度齊全。只須立法會通過,就可實行,惠及港人!

 

  1. 用Excel計一計,就可以算出均衡值。如有很多讀者要求,我才會花時間另文講解。 []

作者:白恩樑

好讀書,不求甚解,每有會意,便欣然忘食。(陶潛《五柳先生傳》) 為天地立心、為生民立命、為往聖繼絕學、為萬世開太平。(張載) 子曰:「飯疏食,飲水,曲肱而枕之,樂亦在其中矣。不義而富且貴,於我如浮雲。」(論語.述而) 創業要準備一桶血,而最大的創業就是打天下。(王強,《亞洲週刊》訪問2009)

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文章資訊

ID: 111036
Date: 2015-07-12 02:33:27
Generated at: 2021-12-09 07:02:04
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2015/07/12/111036/將吉屋迫出市場︰開徵「吉屋稅」