香港私人住宅空置率

 

(photo via cc Flickr user t!m)

 

最近忙死,沒有時間寫文章。昨晚電台收工回家,凌晨兩點翻翻資料。原來先前還沒有寫完這個「空置率」的事。唯有補交功課。

按差餉物業估價署發佈的《香港物業報告2016 》,香港住宅空置率大約3.7% (42,040個單位);而上一個普查年份2011年,是4.3% (47,920個單位),略為回落。但以上只是「估算」而非具體的統計。因為差餉物業估價署的統計只跟踪「兩年內落成」的住宅,而兩年以上的住宅,只抽取3%的比例來檢查。

署方所提供的數字,截算至2015年。而有關的住宅「總存量」,為1,145,454 個住宅單位。按此推算出空置率為3.7%。

較為具體的統計應該是「人口普查」;而2016年只有「中期普查」,但不像每十年一次的全面普查。上一次的全面普查是2011年;我們可以試試用這兩個統計作為推算基礎。

2016的中期人口普查顯示:全港有大約150萬個「私人永久性居所」。不過這裡有個水份的問題。因為按註腳,有關的「單位」包括了一些「非一般住宅」的單位,包括「別墅/平房/村屋、宿舍、非住宅」等等。

但其實有關的參考細節,在其註釋的E104表格有所說明:

 

在統計表上,上述的非正常住宅是歸類入「其他屋宇、非住宅用屋宇」之中。而對於符合差餉物業估價署統計的「正常住宅」而又有人居住的單位數目,2016年中期人口普查的數字是1,160,775個。

不過那是「有人居住」的數字,不是房屋「存量」的數字。如何可以找到一個統一的空置說法呢?

其實香港的建築物都有詳細的登記制度。而統計署每年刊登的《統計年刊》都有發佈「私人住宅單位」數目的。請參考《香港統計年刊2016》

其中表格8.10 – 按區域及類型劃分的永久性居住屋宇單位總數

 

前述的總存量150萬個「私人房屋單位」其實就是統計署進行人口普查的資料基礎。
當中的構成可以在這個表格中看到清楚的細分。單就「私人住宅」而言,2015截至3月的「存量」是大約124萬個單位。而按2016年中期人口普查的數字(2015年3月數字),「有人居住」的同類單位,是 116萬個。(見上述表格E104)

而兩個相同基準的數字可以拿來直接比較。雖然時間有幾個月的差距,但我們可以粗略推算得出:全港大約有也8萬個私人住宅單位是空置的。而住宅空置率,按124萬個總存量的基準,應該是6.5%。

空置情況是否嚴重?屬於見仁見智。所謂「世界標準」也是講了等於沒有講。因為倫敦只是1.7% 都有空置稅。巴黎7.5%已經認為是超級離譜而要提高空置稅,由原本「按市值可收租金20%」提升至60%。溫哥華6.5% 就要推出空置稅;而多倫多4.5%就要取消空置住宅的物業稅寬減。

全球的大城市,「高空置率」排比各有高低,但大都有不同的空置稅:

 

這個空置情況是否需要處理?也可謂見仁見智;沒有絕對。香港的物業買賣量,在2016年為54,701宗(按差餉物業估價署發佈合同宗數)而租務合約浄增加26,000宗,物業稅的課稅基礎為接近60萬個租務合約(按稅務局發佈物業稅征收基礎)。但實在租務的增幅長線來說變化不大,由2012/13年度起的五個「樓市高峰」的年份,只是由55萬上升到60萬,平均來說一年只有萬餘份合約的淨增長。假如香港把空置率擠壓到像倫敦一樣,注入市場的單位可能就已經等如全年的買賣數目、更加肯定是租賃數目的多倍以上了。

但香港的空置率有沒有「自然水平」這回事呢?

回顧2015和2016,可算是接近九七那種瘋狂炒樓時期。但實在所謂低迷的「後03沙士時期」以及「後07金融海嘯時期」又是什麼情況呢?

按統計年刊2012年的表格8.10- 按類型及區域劃分的永久性居住屋宇總數

 

2006年後沙士以及2011後海嘯,私人住宅單位總量分別大約是112萬和120萬;再比較前述普查數據,2006年和2011年有人居住的私人住宅數目分別是99萬和108萬。空置單位數目分別為13萬個和12萬個。推算空置率分別就是大約11.6%和10%。

而再比較差餉物業估價署相同年份的數字,2006年空置率是5.9%(62,670單位);2011年空置率是4.3%(47,920單位)。可見兩個不同部門的統計,就是有這種「穩定的差距」。大約是一倍的分別。這個「兌換率」是什麼意思大家可以自己咀嚼一下了。一向以來大家都認為「數字不會騙人」,只對了一半。因為香港偉大的人民政府,是從來不會對「空置住宅」進行認真普查的。

實在2016年的8萬個單位空置算不算少?2011年的10萬個空置又算不算多?

也又假如香港政府像倫敦政府一樣征收空置稅,把空置單位下壓到只有二萬多個,又會否令到樓價重回2006年水平? 這個就留給其他專家論證了。

但各位專家開始討論前,請留意好:你們用的數據是否真實可靠。

而其中一個令到資本家老實起來的,就是要應付稅務局的報稅表。因此是否應該征收空置稅這回事,我倒有一個與別不同的「利處」可以提出,就是:可以一次過搞清楚,到底香港的住宅物業市場有沒有屯積居奇這回事。

 

作者:蕭少滔

蕭少滔
香港中文大學工商管理學院本科生校友會會長、 (前) 香港中文大學學生會辯論學會首席顧問、香港中文大學辯論隊校友會主席、香港中文大學工商管理學院 (國際商業/法律) HEC School of Management Paris, (Financial Engineer, Geopolitics) 恒生商學書院 香港華仁書院

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ID: 158120
Date: 2017-04-24 05:00:53
Generated at: 2020-06-07 04:06:26
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2017/04/24/158120/香港私人住宅空置率