SOHO中國（00410.HK）大概在一週前公布了其2018年度中期業績，其股價隨即大跌，在8月20日更跌穿了＄3.00的水平。造成其股價大挫的原因主要有兩個：整體業績不理想，沒有派發中期股息。但對筆者來說，SOHO中國仍是值得持有的，原因是SOHO中國的核心業務表現合理，加上短中期內仍有項目將完工，這或能使再振作SOHO中國的業績。
以下是SOHO中國的2018年度中期業績的主要數據：（一）收入較去年同期下跌20.69％；（二）毛利較去年同期下跌12.31％；（三）經營溢利較去年同期下跌70.37％；（四）盈利較去年同期下跌72.44％；（五）整體毛利率較去年同期上升7.26％；（六）整體經營利潤率較去年同期下跌397.12％。然而，對筆者來說，以上的數據未必能有效地反映出SOHO中國的核心業務的表現。
SOHO中國轉型後以物業投資為主要發展方向，換句話說，真正能持續為SOHO中國製造價值的便是其物業投資業務。相較去年同期，SOHO中國的物業投資業務的收入有著3.70％的增長，這數值並不吸引，但卻合理地可以接受。這3.70％的增長，據其中期業績公告，主要源於SOHO天山廣場項目的出租率上升。SOHO中國目前仍有兩個正在建設的項目，麗澤SOHO和古北SOHO，據其中期業績公告，SOHO中國預期這兩個項目會在2019年中之前陸續完工。筆者相信這兩個項目可有效地增加SOHO中國的可租面積， 成為SOHO中國在短中期（1－3年）的增長動力。
有見於SOHO中國的整體收入下跌，其毛利的下跌是很合理的。隨著SOHO中國的核心業務的收入在短中期持續增長，這情況相信便會大為改善。SOHO中國目前以物業投資為主要業務，其物業發展的貢獻不太穩定，SOHO中國的整體收入和毛利都會因而有著波動，但這並不影響SOHO中國的核心業務的發展，即其物業投資業務的增長和物業組合的擴張。
SOHO中國的收入雖較去年同期下跌20.69％，但其核心業務－物業投資－仍有著不可觀但合理地可以接受的3.70％增長，加上其物業投資業務的短中期增長動力依然存在，筆者認為其整體收入和毛利下跌的情況是可以接受的。
SOHO中國的經營溢利中，包含了一項未必可反映到其核心業務的盈利能力的項目－投資物業的評估增值。若不考慮「投資物業的評估增值」的影響，SOHO中國的經營溢利（下稱「經營溢利＊」）較去年同期上升143.72％，這數值是頗理想的。但這經營溢利＊中，仍包含著另一項非經常性項目的收益，若撇除這非經常性項目的收益的話，SOHO中國的經營溢利（下稱「經營溢利＃」）較去年同期則下跌12.49％，這數值並不是很理想，但仍可反映出SOHO中國的核心業務的盈利能力並沒有表面那麼差。用經營溢利＊和經營溢利＃計算出的經營利潤率分別為180.37％和63.94％，較去年同期，相關利潤率分別上升了121.68％和6.00％。
整體而言，SOHO中國的中期業績表現確實是不理想，但從核心業務發展的角度來看，SOHO中國的物業投資業務的盈利能力和價值增長的動力依然存在。
對於SOHO中國不派息的決定，筆者的確是感到頗意外的，但筆者並非好息之徒，有息收當然開心，無息派亦不會感到很失望。然而，SOHO中國不派息的決定似乎令市場先生非常失望，造成SOHO中國股價大挫。筆者在大概一個月前已曾分析過SOHO中國，筆者認為當時預期的股價仍很合理：「若SOHO中國可在中期內實現到10％至20％的物業投資項目的收入增長，筆者預期的股價為＄4.23至＄4.61‧‧‧若要進場的話，筆者的進場目標價有兩個，分別為＄3.25和＄3.55。」實際上，SOHO中國公布其2018年度中期業績後，其股價已曾跌穿＄3.00的水平，但筆者並沒有進場。這是因為筆者在今年5月曾於大概＄3.80的水平進場，現價進場並不能有效地降低筆者的平均價，但卻會對筆者的投資組合的比例構成不必要的影響。若SOHO中國的股價下跌至大概＄2.70的水平，筆者才會積極考慮溝貨。
筆者並不是證監會持牌人士，可能隨時買賣上述提及的股票長倉。風險披露聲明：證券交易的風險證券價格有時可能會非常波動。一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本人無關。證券價格可升可跌，甚至變成毫無價值。買賣證券未必一定能賺取利潤，反而可能會招致損失。投資者及客戶應審慎，並在作出其投資決定時僅應視本文為眾多考慮因素之一。本文所提供的建議未必適合所有投資者。作者合理地認為所提及的資料在公佈時是準確的，但並不保證「包括明確或暗示」該等資料的準確性。
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2018年8月26日
