香港人現在去英國買樓,是否好主意?

 

只要有閒錢投資,其實買什麼地方的樓也可以。也知道身邊有些朋友,真的全世界四處投資物業,當成是集郵一般的嗜好。

就算是演藝界名人,例如任達華,也是非常好此道的,也不是道聽途說了,是他本人現身說法。2018年2月9日《明周》專訪,他自己親自說明的。《明周》如此報導:在 1990 年用第一桶金買樓後,再於 1997 年高峰位賣出獲利,其後在雷曼風暴、沙士和金融風暴後都曾經趁樓價低迷入市,除了在香港置業外,他不斷在海外買樓投資保值,至今物業遍佈北京、上海、倫敦、紐約、意大利和新加坡等地,擁有近三十個住宅和商舖,堪稱圈中的樓王。

至於現時香港人因為大環境問題, 忽然又要急於找海外市場來安排財富部署,也許比不上任達華的先見之明了。人家不是講什麼時勢,只講「樓市總有退燒的一日」。這個是平常心的智慧問題,不是知識問題。很多人讀飽書也未必會有這點心思。

言歸正傳,現在才去英國買樓,又是否好主意?  其實答案是:視乎目的而已。

假如是買樓自住,其實英國買樓比香港划算得多。按英國政府統計數字,以市區多層公寓來計,平均價錢是大約二十萬英鎊。換算港幣大約不到二百萬(2020年8月19日滙率計算)。在香港可能連一個車位也買不到。

至於香港人喜歡高追倫敦市區貴價樓,不貴不買的話。按《金融時報》的報導,2019年底的交易(疫症前) 平均大約是四十萬到五十萬鎊(大約五百萬港元)。而且相比一年前,是下跌了5%左右。香港人看起來好像很吸引,不過時報補充… 仍然是倫敦人的8.8倍收入比例。不過這種他們認為不合理的負担比例,比起香港又是大幅低水,因為香港的負担比例動輒超過二十倍。

而倫敦租金回報大約是4.4%。也頗合理。不過假如是主要城區以外的話,回報反而可以高達8%。這點又有很多喜歡炒樓的香港人沒有留意了。之所以說,視乎目的,就是這個原因囉。

假如是長線投資的話(未計外匯變化,請留意這方面風險),英國政府數據也看來走勢不錯。當然和香港那種火箭式升幅又很難比較啦。10年升大約30%,也算不錯了吧?

 

 

至於個別物業定個什麼價錢,還得又要看位置、地段、環境一堆因素啦。英國政府自己有公開資料的,大家可以自己看看。倫敦物業交易主要集中在三十萬到六十萬鎊的範圍。

 

 

另外一些參考數據,應該也會讓香港的買家十分高興的。例如,平均住宅面積大約500平方呎。而平均呎價大約是900鎊(不到一萬港元)。不過有些「高級地段」就以倍數貴起來。最貴叫價去到 2,000鎊一呎。(當然,也不過大約二萬港元,連深水埗也不止了….)

泛泛的的談了這些基本資料,也要提醒投資者 – 英國稅務繁重,要小心留意「交稅」這回事。

首先在交易層面,住宅在12.5萬鎊以上要交釐印費(英國稅務局宣佈的,2021年4月1日生效); 之前是 50萬鎊的豪宅才計,這就要多謝過去幾年的炒家了。起標水平是物業價的2%。不過首次置業買家可以有優惠、炒家就會加不會減。海外物業也計的,不要以為只計英國首次置業。

假如物業不是自住而是放租,租金收入是要交稅的。按你的入息水平計,起標是20%、最高去到 45%。假如你是海外業主,只需要交預提稅。香港由於有稅務優惠條約,預提稅是15%。也別忘了,英國有「空置稅」的,別以為可以放空養老鼠。嚴格來說,也不真的是空置稅,應該說是類似「差餉」,是每年由「佔用人」向地區議會繳交的 council tax.  出租的話,由租客支付,沒有租客嘛,由業主支付囉。按物業市值征收的,水平每年由千多鎊到三千鎊左右。攤分每月也不算貴,但地方政府服務就全包了,也划算的。

真正要命的其實是「增值稅」。就是你想把物業賣走套現的話,你所賺到的差價要交稅。起標是18%,可以上到28%。詳細的責任水平,記得請教你的稅務顧問啦。假如按以上的十年回報水平大約30%左右的話,要是被抽了28%稅,基本上可能賺不了錢呀。

詳細分析,要和你的財務顧問商量了,每個人的情況也不一樣嘛。尤其要小心匯風險呀。

 

作者:蕭少滔

蕭少滔
香港中文大學工商管理學院本科生校友會會長、 (前) 香港中文大學學生會辯論學會首席顧問、香港中文大學辯論隊校友會主席、香港中文大學工商管理學院 (國際商業/法律) HEC School of Management Paris, (Financial Engineer, Geopolitics) 恒生商學書院 香港華仁書院

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文章資訊

ID: 209244
Date: 2020-08-19 16:27:31
Generated at: 2021-05-15 09:24:04
Permalink: https://www.vjmedia.com.hk/articles/2020/08/19/209244/香港人現在去英國買樓,是否好主意?