地產生態的「一國兩制」——國家會唔會救恒大？

呢次想寫篇技術文，主要因為有好多人唔知內地房地產爆緊乜，而內地房地產同香港房地產又兩個世界，我相信唔熟悉財經同中國國情，都幾難理解中國發生緊咩事。

首先講下香港，香港房地產從來都係麵粉貴，麵包更貴，但呢種貴並唔係一日得來，係香港70年代開始所累積嘅資本，由25000蚊一個單位賣到今日400萬嘅上車盤，所以入得恒指嘅房地產企業，到今時今日都唔需要借錢，個個資本實力雄厚，大拿拿十幾億投地都係自己荷包拎出黎。

地產商平均大概就萬幾蚊呎地價投返黎，連埋5千至7千建築成本，要賣2萬3至2萬5一呎先叫有利可圖，所以唯有拆細賣，所以造成每個單位單價低但呎價高，咩「龍床盤」、「上車盤」就係咁黎。

但內地房地產市場就係第二個世界，90年代至2000年代初，國家其實係太多水而無國際級企業，所以所有可以為國建設嘅企業，都可以從四大國有銀行得到容易審批嘅貸款；上市企業如果發債都係隻眼開隻眼閉，只要你自己還到錢就得。

係呢種大氛圍底下，內地房地產好似雨後春筍咁不停壯大。內地房企分南北，北邊最有名就係華夏幸福，南邊就各自內戰，恒大、萬科、中海外、佳兆業等等等。恒大跑出，最有名就係兩樣嘢：銷售策略同高槓桿。

恒大銷售策略就係「先加價後打折」，你可以話係銷售策略，因為大家一聽到恒大樓打七折就發晒癲咁買樓花同上會，所以恒大資金回籠係有一手。點解佢要資金回籠咁快？因為佢要拎筆錢去填返之前所發出嘅優先票據去還債，只有還左舊債，先可以開新債，繼續買地屯地起樓。所以恒大負債比率從來都係行內最高，五年前負債比已經係230%咁上下，而家好似都去到3、400%。

你會問，點解可以咁高負債又會有人信佢。其實同美國國債同一個道理，恒大夠鐘還到錢畀到息，無人會理你負債比係幾高，最緊要都係個句：啲債可以兌現到。不過，自從內地開始講「三條紅線」之後，擺明就係針對恒大呢種高槓桿企業，恒大要去槓桿，短時間去做，就要資金大量回籠同時減少發新債，咁對恒大來講就一直在玩命，純利大跌之餘亦無法借錢，所以今日恒大變成咁，都係國家造成，皆因許家印嘅政治意識太差，前有王健林嘅萬達集團已經係好好例子。

國家會唔會救恒大？我覺得不了，許家印畀人水左搞電動車已經唔見幾百億，再者，恒大係有好多實際資產係可以賣走，大陸官方其實計緊恒大有幾多資產，如果可以抵債，就情願搵企業食左佢，都仲可以解決危機；假如真係資不抵債，咁咪由佢變雷曼。

早幾日有消息話要香港地產商支持北京利益，點樣解讀呢句嘢真係好深哲學，係咪真係北京睇中香港地產商嘅穩健發展手段？所以情願搵新地、新世界返大陸投資房地產呢，咁就拭目以待啦。不過，以香港地產商咁穩打穩紮嘅起樓方式，要建設祖國，我估都可能要一百幾十年先可以追得上囉。

作者：庵念慈

娛樂圈的後生老海鮮，日日被容總追稿的追夢人。現為文化研究碩士學生。

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