地產生態的「一國兩制」——國家會唔會救恒大?

 

呢次想寫篇技術文,主要因為有好多人唔知內地房地產爆緊乜,而內地房地產同香港房地產又兩個世界,我相信唔熟悉財經同中國國情,都幾難理解中國發生緊咩事。

首先講下香港,香港房地產從來都係麵粉貴,麵包更貴,但呢種貴並唔係一日得來,係香港70年代開始所累積嘅資本,由25000蚊一個單位賣到今日400萬嘅上車盤,所以入得恒指嘅房地產企業,到今時今日都唔需要借錢,個個資本實力雄厚,大拿拿十幾億投地都係自己荷包拎出黎。

地產商平均大概就萬幾蚊呎地價投返黎,連埋5千至7千建築成本,要賣2萬3至2萬5一呎先叫有利可圖,所以唯有拆細賣,所以造成每個單位單價低但呎價高,咩「龍床盤」、「上車盤」就係咁黎。

但內地房地產市場就係第二個世界,90年代至2000年代初,國家其實係太多水而無國際級企業,所以所有可以為國建設嘅企業,都可以從四大國有銀行得到容易審批嘅貸款;上市企業如果發債都係隻眼開隻眼閉,只要你自己還到錢就得。

係呢種大氛圍底下,內地房地產好似雨後春筍咁不停壯大。內地房企分南北,北邊最有名就係華夏幸福,南邊就各自內戰,恒大、萬科、中海外、佳兆業等等等。恒大跑出,最有名就係兩樣嘢:銷售策略同高槓桿。

恒大銷售策略就係「先加價後打折」,你可以話係銷售策略,因為大家一聽到恒大樓打七折就發晒癲咁買樓花同上會,所以恒大資金回籠係有一手。點解佢要資金回籠咁快?因為佢要拎筆錢去填返之前所發出嘅優先票據去還債,只有還左舊債,先可以開新債,繼續買地屯地起樓。所以恒大負債比率從來都係行內最高,五年前負債比已經係230%咁上下,而家好似都去到3、400%。

你會問,點解可以咁高負債又會有人信佢。其實同美國國債同一個道理,恒大夠鐘還到錢畀到息,無人會理你負債比係幾高,最緊要都係個句:啲債可以兌現到。不過,自從內地開始講「三條紅線」之後,擺明就係針對恒大呢種高槓桿企業,恒大要去槓桿,短時間去做,就要資金大量回籠同時減少發新債,咁對恒大來講就一直在玩命,純利大跌之餘亦無法借錢,所以今日恒大變成咁,都係國家造成,皆因許家印嘅政治意識太差,前有王健林嘅萬達集團已經係好好例子。

國家會唔會救恒大?我覺得不了,許家印畀人水左搞電動車已經唔見幾百億,再者,恒大係有好多實際資產係可以賣走,大陸官方其實計緊恒大有幾多資產,如果可以抵債,就情願搵企業食左佢,都仲可以解決危機;假如真係資不抵債,咁咪由佢變雷曼。

早幾日有消息話要香港地產商支持北京利益,點樣解讀呢句嘢真係好深哲學,係咪真係北京睇中香港地產商嘅穩健發展手段?所以情願搵新地、新世界返大陸投資房地產呢,咁就拭目以待啦。不過,以香港地產商咁穩打穩紮嘅起樓方式,要建設祖國,我估都可能要一百幾十年先可以追得上囉。

 

作者:庵念慈

庵念慈
娛樂圈的後生老海鮮,日日被容總追稿的追夢人。現為文化研究碩士學生。

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ID: 219046
Date: 2021-09-22 11:15:35
Generated at: 2022-07-03 02:00:05
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