@地產小子
地產小子
地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

單從上述照片,未必有足夠理據支撐「英國想爭奪香港民心」這個說法。不過,配合較早前「GREAT Campaign(非凡的英國)」的全球性活動,以香港為啟動活動的城市,再加上金鐘正義道1號英國領事館在續領BN(O)等候區的電視上,不斷播放宣傳英國創意和商業機遇的廣告時,局勢就變得更複雜。若然香港在英國眼中,只是普通一個中國大城市,相信英國未必會把2012倫敦奧運的喜悅,重點地跟香港人分享,並爭取香港人對英國的認同。

「青年宿舍」只能住五年,最大的問題當然是五年後的打算吧!當然,有部分青年人意識到五年後可能會「無屋住」,或會更勤奮工作以賺錢置業。然而,以現時普遍青年人薪金與增薪幅度長年偏低,再加上港樓間間「天價」的情況,大部分年青人在五年後,置業對他們來說,只是遙不可及的夢想(現在租置計劃的公屋,樓價都相當高)。於是市場對「劏房」的需要就會進一步增加,「劏房」的租金自然只升不跌。「青年宿舍」是否延後催谷私人市場?大家心照不宣吧!

九龍建業發展的加多近山(Cadogan),位於堅尼地城電車路旁,與號稱臨海的泓都只是一街之隔,跟前堅尼地城垃圾焚化爐及屠場之間,亦只隔了加多近街臨時花園。與其說這物業位於西區其中一座「山」,倒不如說物業「近山」可能更合適,如此食字可謂用心良苦。從前,冠名「山」字的物業,通常都位於山腰、半山或山頂。近年,以「山」為名的物業卻不一定位處任何的「山」上,例如:曼克頓山、御龍山、寶雅山及Lexington Hill等,他們位置都不在山腰、半山或山頂。莫非地產商們都熟讀羅文名曲,以為全港都是獅子山?

北角邨地王以69.1億的「跌眼鏡價」成交,除了讓眾地產界人士、北角區業主們大失預算外,還令人對投得土地的「彩榮(香港)有限公司」深感興趣。根據有人在公司註冊處進行的公司查冊,發現彩榮(香港)有限公司的董事是雷霆(LUI Ting Victor)、潘俊燊(PUN Chun Sun Bernard)和蘇仲強(SO Chung Keung Alfred),而法人團體秘書就是新鴻基秘書服務有限公司。

最後一集跟未來的小業主息息相關,就是政府的免責條款,筆者重點列出未來小業主需要留意的地方,以供參考。雖說政府最終會收回多項政府設施的擁有權,包括:公共交通交匯處、公共洗手間、綜合家庭服務中心、特殊兒童照顧中心暨學前教育及訓練中心、傷健人士地區支援中心、日間護理中心、社區會堂,但政府從賣地條款中,亦表明不會承擔部分管理責任。

今集是賣地章程的第五集,就是講述政府如何賣地給發展商的同時,進貢1.5億給地產商。雖說政府要求北角地王的發展商,在地皮內建造多項政府設施,包括:公共交通交匯處、公共洗手間、綜合家庭服務中心、特殊兒童照顧中心暨學前教育及訓練中心、傷健人士地區支援中心、日間護理中心、社區會堂,對區內居民確實有利。不過,魔鬼在細節。賣地條款說明,政府須向發展商支付$152,290,000,作為發展商向政府轉讓(筆者按:即售賣)政府設施所得的金錢。

今集探討的,是北角邨重建,對北角交通的影響。到底將來的公共交通交匯處會是怎樣?賣地章程中的設計圖,可能會為大家帶來一點玄機。北角地王施工時,政府雖要求發展商保留現有巴士總站,並建造新的公共交通交匯處,但建築時候的意外亦確實難以預計,此措施能否減低對區內交通的影響,實有待觀察。旅遊業界人士的資料,現時北角區內不設旅遊巴泊位。而經營海上旅遊服務的油麻地小輪,她們的「海上夜總會」(民富、民安、民樂)載客量都是350人,若以每架旅遊巴接載30人計算,每一個Cruise就需要12架旅遊巴接載。若北角地王設有30個旅遊巴泊位,事實上能讓更多旅遊巴司機於不用載客時(如交更或午飯時間),能安全停泊旅遊巴,減少旅遊巴隨街停泊對路面交通的影響。

今集,筆者會帶大家探討,北角地王能有幾「綠」。發展商必須向地政總署署長提供整體綠化圖(Landscaping Master Plan)。物業的綠化面積不得少於總地段面積的30%,當中不少於50%的面積須由地政總署署長決定,並需讓行人看見和讓能進入地段的人到達。而地政總署署長的決定將為最終決定,並對發展商有約束力。

留意北角地王的朋友,可以從上述的條款,大致了解物業附設的私人設施,值得留意的是政府並無註明會承擔鹹水供應設施的維修及保養開支,意味著小業主須要分擔上述開支。此外,臨海物業的外牆,一般較易老化,小業主或需要支付較多金錢,以維修、保養及翻新大廈外牆,保持樓宇美觀。關於綠色設施、公共交通設施與政府設施,筆者將另文再述,敬請密切留意!

北角邨地皮招標出售,已於星期五(7月6日)截標,若現時火熱的樓市持續火熱,相信地皮以逾百億元成交的機會頗高。政府推售前北角邨地王,除了標誌著前公屋用地將變成海景豪宅外,還見證著政府為了賣地收入,毫不理會市民的住屋困難,厚顏無恥地向地產商獻媚。可以預期,賣地後興建的,將會是基層市民買不起的「豪宅」。政府此舉,實情以「社區增值」的名義,將舊社區的基層市民趕走,再透過市區重新發展,換了有錢人,而舊有社區的人情味和小商店,亦只能成為我們的回憶。

配合統計署每戶平均2.9人計算,每年要興建以下數量才可達標:189,500人 ÷ 2.9 ÷ 3年 = 每年21,781.6個單位。梁振英政府,真的會興建每年二萬多個公屋單位給大家安居?現在市民憂慮的,是梁振英的房屋政策「會否彈票」,而梁振英當選後,亦不敢對房屋政策作出任何承擔,梁振英及其管治團隊的誠信,難免被人質疑。除非梁振英有切實的行動支撐,否則大家等住觀賞梁振英的承諾如何逐一「彈票」吧!請密切留意星期日下午一時至二時十五分,在黃大仙樂善道26號東頭社區中心,有梁振英與張炳良落區聽意見。有意見的,記住到場啊!

有線電視節目《樓盤傳真》的面書專頁上,流傳著一張疑似長實屯門新樓「海譽」的相片。從照片看來,窗台佔了大半個房間面積,有網民質疑發展商要住客「睡在窗台上」。筆者告訴大家:「這是工人房!」

今年17位高考狀元中,有15位選讀商業或金融科目,大家不用見怪。因為,大家都明白,香港社會只會用金錢來量度個人成就。在香港,除了特定專業、冷門行業(如殯儀、海員等)、或部分高危險性行業外,就只剩下金融、地產、旅遊、政府服務四大支柱。 基於「時勢造英雄」,商業與金融工種在香港變得「錢程錦鏽」。筆者相信,只有政府推行全方位政策,令香港的產業更多元化,才能吸引學生投身真正感到興趣之學科與行業,為社會爭取最大的福祉,令香港更百花齊放!

在筆者拙文《梁振英專業失德?!》中,提及梁振英夫婦是一手業主。這觀點從有線新聞,得到進一步驗證。新聞片段中,港大房地產及建設學系副教授李寧衍亦提到,在一般情況下,一手業主就是在田土廳(即土地註冊處的土地登記冊)內,向發展商直接購買的第一個業主。從土地登記冊看到,物業確實於1990年由發展商持有,而梁振英夫婦的公司於2000年才正式簽約購買,期間「有人住過」並不出奇。不過,在法律上,一手業主的地位不會受到發展商持有物業的年期、交易前如何使用物業所影響。至於僭建物屬誰?由誰開始建造?是否有人發現問題但不處理?

峻瀅在港鐵廣告牌仍然自稱「香港東」,而非將軍澳所屬的西貢/新界東,非常堅守原則。如果大家都留意到筆者較早前發表的《峻瀅三房單位 真係「門當戶對」》 文章,峻瀅大部分三房單位的主人房,均設有「門當戶對」的窗台,可以近觀鄰居。發展商亦因應市場需要,於主人房的窗台,貼上「主人房已預留衣櫃位」標示,售樓書亦表明了睡房(包括主人房)窗選用綠色玻璃,並非磨砂玻璃。發展商的示範屋設計,似乎暗示了「門當戶對」的窗台可用作擴充衣櫃,若買家在收樓後才向發展商追討,費時失事之餘,亦不一定成功。因此,買家務必清楚了解實況,才作出置業決定。

梁振英專業失德?!

梁振英有否說謊?有否專業失德?建議大家先參考以下兩份有關NO. 4 PEEL ROAD(即貝璐道裕熙園)A、B號屋(即蘋果日報所講的4、5號屋)的土地登記冊,再作結論。

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