@地產小子
地產小子
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一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

現場所見,發展商職員會安排參觀人士,逐組(通常由1名地產代理連同所接待的客人組成)到接待櫃位進行登記,每組需時約2-3分鐘,儲夠約20人就會進入售樓處,因此每批進入售樓處的參觀人士相隔約16-20分鐘。參觀人士一般需等候超過一小時,才能進入售樓處。(若 閣下是「國內特選客戶」,或備有文件證明 閣下是「喜雅向隅客」,就可以排「快線」,只需等候約20分鐘就能進入售樓處。)

話說陳智思因為前中區政府合署西座的去留問題,日前辭去古物諮詢委員會主席一職,引發社會上不少討論。到底他的辭職是因為他與官員的關係而被攻擊,還是與發展局局長林鄭月娥意見不合有關,相信他本人應該最清楚。花生過後,是時候反思前中區政府合署西座是否「非拆不可」。其實,前中區政府合署西座是整個「政府山」的一部分,其建築物分佈與歷史,均可以參考政府山關注組網頁。

地產小子《東九龍變天》系列文章,本文為第四擊。民建聯現在提出「環保連接系統」(筆者感受不到如何「環保」)的建議方案,是否想幫政府提出的「環保連接系統」護航,讓造價高達120億元,而未來50年的回報只有1%的單軌鐵路系統能夠順利上馬,浪費納稅人金錢?筆者將答案留給大家。

在衡量置業決定前,除了欣賞發展商的宣傳廣告,還要小心衡量單位內設施的位置,以免將來後悔莫及。峻瀅非單邊座向的三房單位,大部分的主人房只有一面牆身外望山景,其餘三面牆身不是面向單位內部,就是面對天井。由於面對山景的牆身闊度有限,若發展商要在主人房建造露台(或工作平台)及窗台,其中一項設施難免要建在面對天井的牆身,與鄰座單位「面壁」。

其實,港鐵公司的大股東,是特區政府的財政司司長法團,換言之,政府絕對有權擱置加價!港鐵的「可加可減機制」,係兩鐵合併《營運協議》條款,曾蔭權只要臨尾做番件好事,搵埋港鐵CEO韋達誠,坐低簽個名,就可以暫緩加幅5.4%的「票價調整」,留待2013年機制檢討後,適時發落。港督尤德施政報告:「當市場運作異常、市民同工人權益受影響時,政府是需要介入的。」2008年,曾蔭權曾經一聲令下,要港鐵全面提供學生優惠,同時叫港鐵「自行承擔損失」,咁為何今日不可以呢?

據現場地產代理透露,發展商要求地產代理們必須每賣出一間三或四房的河景單位,才獲得一個兩房單位的銷售配額。此舉意味著河景單位的銷情可能未如理想。這類捆綁式配額銷售,似乎並無納入「一手樓銷售立法規管」的範圍內,政府應該填補相關漏洞,以免發展商透過銷售配額的分配,操控市場供應,並影響消費者的選擇權。

低於地面的地下(G/F)單位,除了欠缺私隱外,會否對單車徑踏單車的女仕構成無型威脅呢?只要有人於地下(G/F)單位的花園往上望,單車徑上的春光便會一覽無遺。換言之,發展商是否刻意隱瞞敏感資料?筆者沒有結論。無窗的地庫層在獨立屋並不罕見,但地下(G/F)單位低於路面(單車徑),天賦海灣很有可能開創了香港地產界先河。自從天宇海被踢爆「平台變地下,五樓變一樓」後,香港的地產商陸續被踢爆以具誤導性的樓層描述,欺騙消費者。這類有違人類生活常識的建築圖則,若沒有屋宇署、消防處、地政總署等相關政府部門批准,相信應該早於入則階段就已經被ban到七彩,而這類建築根本不能橫空出世。

其實,自從梁志堅加入會德豐,九龍倉整個集團似乎一洗1997年以來的頹風,到底有無玄機呢?雖然九龍倉現時不是香港「最賺盡」的地產商,但一個海港城,資產達940億,去年盈利亦逾50億,佔九龍倉集團2011年度營業盈利總額的44.74%,證明海港城對九龍倉舉足輕重。

政府既然明白「資源短缺,處處要錢」,為何還要在是次補地價問題上「鬆章」給地產商,讓庫房少收一筆可觀收入呢?筆者沒有結論。不過,由於香港人聽過太多「利益輸送」、「官商同謀」的例子,是次風波,政府有關官員難免會被質疑是否向地產商輸送利益。若政府想維持管治威信,必須下定決心釋除市民疑慮,並要求有關官員申報,他們及其直繫親屬跟該地產商和相關商業機構有否利益關係。否則,難免令香港市民質疑政府再次向大商家「利益輸送」,強化「官商同謀」。

根據「溋玥.天賦海灣」的「售樓說明書」顯示,物業位於白石角發展區,填海後的海岸線,是接近直線的。大家務必看清楚地契條款,有關土地沉降的開支與責任,都由小業主承擔的。物業的噪音緩解措施影響多個單位,大家不能忽視。買樓不是買棵菜,作出置業決定前,務必清楚知道物業的環境,並了解有關隱藏的條款,以免日後大失預算。

陳倩瑩,你到底想點?

今天,筆者看到社運美女陳倩瑩小姐的一個近況更新,於日內贏得五十人讚好。「六四唔係俾你班自治撚黎抽水!」其實,香港人對從政者的不信任,主要源於很多議員、政客都是「講一套,做一套」。陳倩瑩可以不認同追求自治人士對「六四屠城」的看法,但無權禁止他人就「六四屠城」表達不同聲音、訴求!

用「酒店房」來形容御悅,已經極之客氣。御悅(Baker Residence)由信和集團聯同市區重建局合作發展,是一個市區重建項目。了解 「酒店房」 有多迷你前,不妨了解其位置。根據谷歌地圖,御悅就在紅磡區,鄰近數條街都是花店,距離位處暢行道的殯儀館,亦信步可達。

物業座向圖說明,物業以三、四房大單位為主,似乎定位是給較富裕的人士購買,而向城門河的單位,主要是三、四房大單位。由此可見,在鐵路上蓋興建物業,增加鐵路沿線住宅單位供應,並不一定讓小家庭、首次置業者、和普羅市民受惠,反而只會滿足了香港的豪客和中國資金的胃口。然而,能付上數以千萬元買房子,還用住上沙田區的分層大廈嗎?

喜雅清水房全接觸

房協標榜「喜雅」有八成實用,到底有幾真呢?筆者建議大家參觀清水房(未裝修單位)之前,不要抱太大期望。只是近年新樓實在過分「呃稱」,房協新樓「喜雅」實用性又稍為「佔優」,因此給人「實而不華」的假象。其實「喜雅」以外,還有很多選擇的。

景怡峯的隱形開支

買樓不能只看單位平面圖,敬請各置業人士務必參考「景怡峯售樓說明書」,仔細留意業主的權利、責任、以及「隱形」條款。連同每呎(建築面積計)$2.5的管理費,即使以最細單位370呎計,管理費亦達$925。這費用還未計算上圖表述的斜坡維修開支,眾業主需要按批地文件所要求的斜坡維修和保養開支。若大家打算買來長線持有,就得留意有關「隱形」開支。

同為中小型單位,「景怡峯」B室的建築面積(665呎)比「喜雅」1座D室(567呎)大98呎,若以實用面積計算「景怡峯」B室(475呎)只比「喜雅」1座D室(457呎)大16呎。當買家比較單位面積、間隔、配套等資料,就會了解哪個物業較「抵買」,連同「景怡峯」以每方呎均價9966元開售,即使「喜雅」不是「窮人恩物」,不少買家都會轉投呎價較「相宜」,實用程度更高的「喜雅」。

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