@地產小子
地產小子
地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

當市場傳出「瓏門二期(Century Gateway II)」已經收到超過1,200票,新鴻基雷霆吹捧瓏門二期「間隔及設計都比1期有改進,相信可吸引不少1期的向隅客捧場」。不過,在訊息萬變的社會,消費者作出決定時,若不仔細判斷資訊真偽,就會很容易被花多眼亂的資訊混淆。

面對市民對地產霸權的不滿,銷監局必須對「唧牙膏」式賣樓手法這類挑戰法例的行為嚴正處理,絕對不應坐視不理或以「商業決定」四個字推得一乾二淨。銷監局作為規管一手住宅物業銷售的政府部門,有責任針對(賣方)疑似違反一手新例的行徑,主動作出深入調查並公布有關結果。假如有充分證據證實有人違反法例,便應該透過法律程序處理。

這個單位的售價為$9,199,100,實用面積呎價為$11,315,持有近千萬的購買力,是否非選瓏門二期不可,很視乎大家對新地樓的情意結。以往新地以「高溢價」銷售新樓,結果這些樓宇在入伙後即使面對樓市升浪,短至中期樓價仍然跑輸大市,一手業主未必能享受資產增值的成果。這次瓏門二期會否歷史重演,還有待時間做證。

廣告所提及的「約30分鐘直達中環核心商業區」,其實是指乘搭港鐵東涌綫,由列車在東涌站關門開車一刻,到在香港站停車開門一刻所需時間,還未計及候車、列車延誤、在車站出入口與月台之間上上落落的時間。但大家別忘記昇薈遠離東涌港鐵站,需要乘車接駁,以映灣園前往東涌港鐵站的住客專車作指標,車程約5-10分鐘。如果從昇薈地盤附近步行至東涌港鐵站,路程大約20分鐘。由此可見,從昇薈出發到中環商業區,需時最少45分鐘。

這個單位依靠一扇大趟門與一列摺門,便將露台與廳房空間按需要分割或合體,正好示範了何謂「空間變魔術」。近年有不少細單位均會透過百變間隔的形式擴大空間感,這種設計對於追求空間感又負擔不起較大單位的用家,有一定吸引力。

「囍匯」熾熱的銷情,令不少市區重建「劏房」項目加快銷售步伐,其中一個項目就是新世界位於南里8號、10號及12號的「Eight South Lane」。「Eight South Lane」全數約95個單位,其中約76個為一房連開放式廚房單位,餘下的19個則為全開放式單位,本博率先為大家分析單位的間隔特色。

比較過近年各個新樓實用面積近千呎的單位,昇薈的空間感確實較領凱和現崇山的四房單位優勝。不過,若與同等面積的三房單位相比,昇薈的客廳較其他單位略長(用盡窗戶距離室內最遠九米的上限),而闊度則相若。而睡房面積則稍勝於迎海,但比天賦海灣系列和御‧豪門的遜色。昇薈的主人睡房設有大型凹位供用家建造衣櫃(或建衣帽間),實用性佔優。

信和汲取了早年新樓因「廳大房細」備受批評的教訓後,在囍匯開則上,刻意擴大客飯廳和睡房的面積,卻忽略了生活另一種需要 - 煮食 - 所需空間。這種「超極細廚櫃」設計在囍匯相當普遍,意味著發展商假定了住客幾乎每一餐只會外出用膳(或叫外賣),而不會在家煮食。這種「超極細廚櫃」不但局限了住戶的生活模式,而且令他們很難透過在家煮食以節省生活開支。這個情況會否間接推高了鄰近食肆的客源,為鄰近舖位的業主提供進一步「加租」的理據呢?留待時間證明吧!

今集本博帶大家鑑賞囍匯的一房單位。囍匯今天出了價單,同款間隔的2座19和20樓F室訂價為$10,069,000和$10,116,000。假設樓市沒出現重大變化,以及「單位樓層愈高、售價愈高」的假設成立,這個示範單位(2座38樓F室)的售價預計達八位數。當市建局也被質疑加入「賺盡霸權」的行列時,難免令小市民憂慮政府與財團聯手,透過市區重建吸乾舊區中產和基層市民的財富,令貧富懸殊加劇。

開放式「廚房」只建有一個長1.7米的廚櫃,別以為這裡「麻雀雖小,五臟俱備」,實情是難以備餐。廚櫃裡的儲物空間實在少得可憐,加上超極細櫃枱,再配合細到擺兩支大汽水都已經「逼爆」的大雪櫃。用家想買餸煮餐屋企飯,或者想準備飲品招呼親友,都變得難於登天。

囍帖街已經重建成囍匯(The Avenue),而物業樓書剛剛上載,不論大小單位,均有奇則出現,本博將重點介紹部分單位的間隔。

近日「昇薈(The Visionary)」再度發功,推出全長約兩分半的《三人行》電視廣告。從父母一代成家立室,到子女一代出人頭地,整個廣告帶出了置業選擇對孩子的將來舉足輕重。謝絕了豪宅貴冑的包裝,能否為大家帶來新鮮感呢?

較早前放風以天價開售的房協筲箕灣「豪宅」樂融軒,標榜「長幼共融」。房協表示同時購買住宅單位和租用樓下長者屋的人士,將獲優先認購單位。本博為讀者帶來清水房照片,讓大家安坐家中也能觀賞樓盤實況。

這個樓盤的「賣點」之一就是大自然,而廣告在欣澳和大帽山取景,為大家帶來想像空間。不過,作出置業決定前,本博還是建議大家先了解東涌的空氣狀況。

近年新樓時興的露台與工作平台雖能提升身價,但由於這類「環保設施」均計入實用面積,單位有否設置露台與工作平台對內櫳空間影響頗大。因為不設露台與工作平台,浪澄灣這個單位的空間感更勝現時同等面積的新樓。浪澄灣這個單位的睡房面積數字上與「觀月‧樺峯」兩房示範單位相若。不過,「觀月‧樺峯」兩房示範單位的客廳闊度只有2.6米兼面積約181平方呎,完全被浪澄灣這個單位比下去。

恆隆持有浪澄灣單位多年,即使今天悉數出售亦能大賺一筆。以數年前的一手物業力撼時下新樓,用料也許大為輸蝕,但對於追求實際的換樓客卻相當吸引。浪澄灣樓齡漸舊,預計維修保養的開支將會逐漸增加,繼續長線持有對發展商而言開始弊多於利。恆隆現時雖然沒有財政壓力,但假如恆隆趁現時樓市高峰悉數售出浪澄灣單位,再尋找其他投資機會,相信能減低持貨成本兼鎖定高利潤,為集團帶來更佳機遇。