@地產小子
地產小子
地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

以上兩個實例說明,即使中小型單位,只要發展商悉心「包裝」,要豪宅化絕對不難。從物業位置和間隔看來,維峯跟早前開售的yoo Residence均同樣針對一眾「高入息、高增值」和「熱愛大都會生活」的金融才俊,分別在於前者基於附近環境不及yoo Residence高尚,入場費或會略低。市區舊樓重建後,新建的樓房大多以「劏房」設計,並以天價銷售。在「低增值人士要離開香港」的大環境下,舊樓居民即使手持賠償亦未必能負擔新樓價格(否則地產商暴利何來?)的情況下,會否變得窮途末路呢?

假如大家認為「觀月‧樺峯」內櫳仍然偏細的話,相信大家不會反對Imperial Kennedy屬於極細類別。廳房極細?虛位勁貴?事實上,能在Imperial Kennedy圖則上稱為「睡房」的房間,長闊度都足2米。大家當然別要只看門面數字便草草下結論,本博選取了幾個例子進行分析

由於觀月‧樺峯最大的爭議在於其「單身露台」(好多新盤都有),所以信和在建造示範單位時,刻意選擇了工作平台呈正方型的18樓B室(兩房)和28樓B室(三房),淡化「單身露台」的形象,是否成功確實見仁見智。單位樓底雖然達3.07米,但售樓說明書並無列明單位內橫樑的位置和尺寸,就本博照片所見,單位不論廳房均有部分位置略矮,假如用家要「高空發展」就務必要留意這一點。

The Austin有不少三、四房大單位均建有特長走廊,令可用空間大打折扣,當中第二座之T2及T2A就是經典例子。T2的A和B室的睡房區的走廊分別長達7.755米和7.65米,以1米的闊度計算,總面積達83和82平方呎,以平均實用面積呎價約$22,871計算,兩條走廊的價格分別約為$1,898,000和$1,875,000。

The Austin 住址睇死人

有別於其他發展商將同一幢大廈的不同「座」、南/北翼、左/右翼、A/B座或世界城市(編按::o))命名的做法,The Austin的同一幢大廈的兩「座」只以T1/T1A、T2/T2A、T3/T3A和T5/T5A命名,而各「座」的單位均以A至E室順序排列,例如:T1及T1A同一幢大廈內兩「座」的18樓均設有A、B和C室。大家日後識別有關物業地址時,務必小心確認所屬的「座」別是否有「A」字,稍一不慎就會造成混亂。容易令人混淆的住宅地址不但令來訪的親朋戚友要小心澄清以避免誤會,而且還會令郵遞及大廈管理等工作倍添困難;假若遇上事故,更會因物業地址不清晰而延誤救援工作,後果不堪設想。

自《一手住宅物業銷售條例》實施以來,新地一改「善價而沽」優質物業的方針,以低於同屋苑二手樓價開售,吸引數以千計人次參觀示範單位,並急速銷售貨尾單位,為的就是集中市場焦點。從新地大旺市時一向高於同區二手價銷售一手樓的常態分析,即使「回贈印花稅」只是綽頭(本地買家未必受惠),亦足以帶出「新地劈價賣樓」的客觀效果。此舉除了力追銷售額向股東交待之餘,更暗示新地或對後市未許樂觀。以九龍站的地位和新地擅於長線投資的商業方針看,若新地預期樓價仍然上升或平穩,仍然大有條件繼續惜售(或中短線持有)未出售的天璽單位。

從發展商所選擇的現樓示範單位類別(其中3伙就是這類間隔的單位),再配合價單分析,本博推斷這類實用面積約650-700平方呎的兩房一套單位,屬發展商最想清貨的類別。皆因九龍站除了凱旋門外,其餘樓盤(漾日居、擎天半島、君臨天下)均設有這類兩房雙套的單位,面積、景觀選擇亦多元化,部分間隔亦較天璽同類單位優勝。相比之下,天璽這類單位只靠「新鴻基」的金漆招牌突圍。

既然有大量最長輪候公屋時間有可能超過十年,根據中學生計算平均數的原理,現時肯定有更大量公屋申請個案的輪候時間少於三年,才能得出「三年」的平均輪候時間。到底哪些人輪候0-2年便能「上樓」呢?單憑指責房委會透過將「特快公屋編配計劃」計算在內、透過推遲「登記日期」以「縮短」官方輪候時間等「矛招」又能否解釋一切呢?

信和集團田少源較早前表示,將會在灣仔利東街/麥加力歌街的市區重建項目囍匯(The Avenue)滲入大量綠色元素,締造成「非一般的城市綠洲」。項目仍在建造階段,綠色元素當然未能預見。不過,大家可以在囍匯一期找到今期最流行的「單身露台」。

政府擬在磅巷興建扶手電梯,看似便民,實情為破壞舊城窄巷才對。磅巷關注組成員羅雅寧引用西營盤正街興建中電梯令小商戶「大換血」的例子,說明憂慮磅巷扶手電梯計劃很可能只為日後蘇豪化「鋪路」,破壞原有的寧靜環境。事實上,磅巷保衛戰的最大難題並非「龐大人流」或「居民意願」,而是樓價和租金的升值潛力。

事頭婆重臨香江?

相信近日最熱哄哄的話題,相信非英國外交及聯邦事務部國務大臣施維爾(Hugo Swire)莫屬,他日前在報章發表文章《Voting, democracy and the future of Hong Kong》說明香港對英國的重要性和經濟利益,並明言香港一旦政改破局,英國將重返香港。從梁振英和林鄭月娥的異常反應看來,這報導確實觸動中聯辦神經,本博推斷CY與林鄭是「被要求」出來解畫的。本博點出文章重點,讓大家更易理解英國的取態。

昇柏山三房單位另一經典,當然是這個長實新盤常見的「棺材型」儲物房吧!本博較早前已經說明這房間的長2.15米(約7呎)、闊0.915米(約3呎),這個尺寸確實能放置單人床,而房門亦以空間讓空氣流通。當然,這房間狹小兼無窗,大家當然不要用作工人睡房吧。

根據售樓說明書的平面圖,客廳對出建有面積約10平方呎的巨柱。由於牆身和柱陣面積均包括在實用面積內,若以昇柏山29樓RE室實用面積呎價$9,973計算,小業主就要支付約10萬元購買這條巨柱,還未計算客廳與主人睡房之間的大柱。買家作出置業決定前務必留意。從以上露台的相片,可以清楚看見巨柱。

根據昇柏山的售樓說明書所示,大廈的LA、LB、RA和RB室的主人睡房就建有這類「坐井觀廠」的特闊窗台,這些窗台長2.15米(約7呎)、闊0.8米(約2呎7吋半),兩個窗台之間只有2.97米(約9呎8吋)的距離,對望鄰居之餘,中低層LA和LB室更與工業大廈「面壁」,毫無私隱之餘還有巨大壓迫感。向街一面則建造了工作平台,營造「雙露台」效果,增添「豪宅氣派」,繼續讓發展商「再賺盡一點」。

單位面積相當有限,發展商顯然只能靠四通八達的設計將空間延伸。不過,扣除單位內要預留的通道,單位可放傢俬的空間極為有限,若住戶有較多「心頭好」的話,很有可能要盡用廳區建櫃或另外租用迷你倉。

由於每個住宅單位可獲豁免的工作平台面積上限為0.75平方米(註:其餘計入總樓面面積),而且只有不超過 50%的工作平台面積可獲豁免;加上現時樓價高企,發展商每獲得1平方米的豁免面積,就獲得十多萬元的額外售樓收益。所以發展商為求不犧牲額外樓面(室內樓面較戶外樓面值錢),而盡取有關項目的豁免面積,建造的工作平台面積一律為1.5平方米(約16平方呎),無多無少。