@地產小子
地產小子
地產小子
一個好行公義,對地產有興趣的小子。相信政治是實踐眾人的意願。 「最大的榮譽並非永不倒下,而是在倒下的那一刻,仍能勇敢地站起來。」—— 日本松下電器創辦人松下幸之助。《不怕回家吃自己》

蘋果日報較早前報導過「與臭河為伴 水質極劣 區議員:豬屎排晒入去」的「爾巒(Riva)」,除了環境欠佳,還被噪音包圍。當大家看到物業有不少單位的對流窗「只能看不能開」的時候,可以想像附近環境的噪音,可能超出各位的預期。就以項目樓層最高的茵羅洛斯大道第一座2-21樓為例,所有單位均附設「只能看不能開」的窗戶(箭嘴所示)。由於B及C室大廳面向西北的對流窗均在此列,因此對流效果盡失。

假如香港回歸英國……

一年前,這個假設幾乎被視為不可能的任務(Mission impossible),有提出呢個分析可能的人甚至被批評:「英國睬你先算」。時至今日,英國本土已有人發動聯署,要求英國政府跟中國政府交涉,提出收回香港,或讓香港獨立。此時此刻,應驗了「世事如棋局局新」。

這間「雙露台酒店房」的開放式單位,實用面積只有250平方呎,跟近年2人家庭獲派的公屋單位差不多。單位大廳以長方型設計,相對正方型設計的大廳,這種設計較易區分睡眠和起居兩個主要功能區,但由於高樓底不能掩飾為有限的空間帶來寬敞感覺,住客仍要將傢俬「向高空發展」才能滿足生活上的基本要求。而且,單位的開放式廚房不能明火煮食,只配備電磁爐,住客的煮食模式將會受到限制。迷你單位如雨後春筍段誕生,正正因為樓價飛升,普羅市民只能「愈住愈細」。面對這個情況,大家是否只能慨嘆:「『低增值人士』要離開香港」呢?

雖然單位實用面積只有429平方呎(實用率67.9%),但單位的客飯廳和睡房的比例較其他聲稱「接近八成實用」的新盤稍為優勝,說明了實用率只供參考,單位實際的空間感還是要靠大家實地視察(或參觀仿照交樓標準,以一比一製作的「清水房」示範單位)。不過,買家要留意客廳和其中一間睡房將會近距離對著景怡峯,要側望開揚市景。而附近的舊樓群一旦重建,大對流的效果將會受到影響,住客或要面壁。所以,現時的開揚景觀會有時間性,買家務必留意。

這個「一號‧西九龍」的單位,建築面積1160平方呎,實用面積865平方呎(實用率只有74.5%),窗台面積達57平方呎,是否實用大家自行判斷。本博要指出的是,發展商將客廳面向天井位的牆身,建造橫跨整個大廳而面向天井的獨巨窗台,這個窗台預計一半面向單位的主人浴室和廚房(等於面壁),另一半則預計將來東方石油大廈地皮(將來是會起樓的,或會面壁),所以窗台基本上賞景、透光、通風都相當不理想。由此可見,長實為求賺盡,要求建築師將窗台「起到幾大就起幾大」,根本無視有關樓宇設施能否發揮其應有功能。

囍帖街與老香港

「就似這一區 曾經稱得上 美滿甲天下 但霎眼 全街的單位 快要住滿烏鴉」過去的美滿,除了是利東街的寫照,更是老香港的縮影!住滿烏鴉的大街,除了刻劃出利東街拆卸時的畫面,更映襯出今日香港社會像烏鴉般黑暗,人們只能苦著臉過日子。「好景不會每日常在 天梯不可只往上爬 愛的人 沒有一生一世嗎 大概不需要害怕」「花無百日紅」雖是老生常談,但忠實地說明了老香港不會永遠都美好;香港主權移交了十多年,你還能過你從前嚮往的生活嗎?

單位實用面積為642平方呎,三房單位跟兩房半單位的最大分別在於多了個浴室、廳堂較大。事實上這類單位也是設有兩個窗台,其中一個窗台由主人房跟鄰接睡房共用,只以磨砂玻璃分隔,除了在打通上述兩個房間時能夠減低對窗戶的影響外,更重要的是符合屋宇署《認可人士、註冊結構工程師及註冊岩土工程師作業備考》(APP-19)有關「每個房間只設有一個伸出的窗台,且窗台應只設於一幅外牆上」的要求。若然睡房或客廳設有多於一個窗台,多出的窗台就要便要計入地積比,但假如物業的地積比率已用盡,便有可能要拆走窗台。

當單位實用面積相若,設置較多房間可為生活帶來彈性,但同時會犧牲生活空間,令每個功能區更加擠逼。實用面積只有511平方呎的單位,要安置兩間睡房、儲物間、客飯廳、浴室、廚房,每個功能區的空間只能說是「剛剛好」,屬預期之內。值得留意的是,近廳睡房的窗台延伸至柱位對出,若然不訂造飾物櫃,相信難以善用空間,加上睡房面積有限,長闊度都是僅僅夠位放置睡床,住客似乎需要善用窗台空間。不過,「多房」是否等於「實用」?本博將結論留給大家。

香港人稱為「三房兩廳連主人套房加士多房」單位,中國人會稱之為「1套房加2客房連士多房」單位。這不只是稱謂的問題,而是香港本土文化沒落的見證之一。中國豪客炒貴香港樓價,對香港熟好熟壞,也許大家會有兩極化的評價。不過,可以肯定的是,香港本土文化逐一沒落,香港要持續向全球都討厭的「中國」卑躬屈膝。你,甘心嗎?

事實上,工商物業的售價和租金,對民生確實有直接影響。中小企、小商戶和小本經營食肆,養活了不少香港人。高樓價帶動高租金,只會扼殺了中小企的生存空間,變相令打工一族的就業選擇減少,焗住幫大財團打工。結果,僱主就能集體壓價,令市民無啖好食。與此同時,近年不少小商戶和小本經營食肆,都因為捱不住高租金而結業,他們不論如何努力、有創意,只要業主在續租時將租金「幾何級數咁加」,小本經營者的努力,只會盡歸業主手中。結果小市民衣食住行選擇大幅減少,就連自由創業空間也逐漸消失。地產商話工商物業炒風不會太影響民生?真係搵鬼信!

事實上,香港人面對的,已經不是「買樓難」,而是「安居難」,香港人要安居已經成為不可能完成的任務(Mission Impossible):想住公屋?你需要跟20萬人競爭每年大約15,000個公屋單位。不過記得收入要低到根本養唔起自己喎,仲要由十八歲開始輪,然後要忍得住俾人鬧「無出息」!想租私樓?對唔住,現時私樓租金年年加,仲要隨時「一年一約」,唔夠錢?劏房都無得你住啊!想買樓?撇除現時「高級劏房」都賣到天價,月入起碼有三萬先叫做有餘錢生存這個現象,收入追不上通脹的你還能追上樓價,實現置業夢想嗎?即使你上了車,別忘記現時利息低,一旦加息,供樓負擔有機會拾級而上;大家還要確保三十年內不會被炒魷、被減薪;加上供完之後層樓唔會被收購、被強拍,咁先叫做勉強有個安樂窩。那麼,香港人除了概嘆:「『低增值人士』應該離開香港。」以外,還有哪些出路呢?

一房單位的實用面積由305至316平方呎,這類單位雖說客廳有兩面牆身供擺放雜物,但窗戶大半被開放式廚房所「佔據」,加上被舊樓「包圍」,眼前開揚的景觀或會被將來重建後的物業遮擋景觀,買家務必留意。單位唯一的睡房以趟門設計,並於浴室旁邊預留凹位放置雜物兼容納趟門。而單位浴室設有L型大窗,相信可以通風也夠光猛,馬桶(坐廁)則設於窗邊,有說這種設計好像「直接排便到街上」,是否合讀者口味真的見仁見智。一如本博較早並評論「曉薈」圖則(詳見《恆基曉薈,新一代高級劏房?》一文)那樣,當舊區重建後,新建樓宇面積細小而價格拋離大眾負擔能力的時候,大家又會否繼續相信「市區重建造福人群」這個論調呢?

現時長實集團有份營運的酒店包括九龍海逸君綽酒店、嘉湖海逸酒店、北角海逸酒店、都會海逸酒店、九龍酒店、港島海逸君綽酒店、8度海逸酒店、海澄軒、海韻軒、海灣軒、雍澄軒、1881 Heritage酒店等等。根據香港旅遊發展局數據,以2012年1至12月酒店平均入住率89%(12月達92%)計算,酒店出租情況和營運環境也應該不錯。然而,長實選擇在此時拆售旗下雍澄軒「酒店房間」,難免讓市場猜測拆售「酒店房間」會否陸續有來,也會讓人質疑長實是否有能力營運旗下酒店業務。

企業社會責任,並非源於企業作了多少善舉、員工參與多少義工活動,而在於企業在商業流程中,有無顧及不同人士的需要,畫量減少對鄰近地區的影響。發展商新鴻基地產在設計和興建「Residence譽88」的時候,有否顧及朗晴居居民,有否履行企業社會責任,讀者們可從物業的「面壁」規劃、以至垃圾站的位置找到答案。

兩間睡房的尺寸均為2.1米 x 2.4米,面積54平方呎,以這類單位而言並不算大,相信跟發展商想「多間幾間房」有關。客廳跟主人套房的面積只是保持水準,未算突破。Residence 譽88跟「天晉II」同類單位的最大分別,相信是Residence譽88並無附送吧台連酒櫃等豪華設備,這點相信能夠讓讀者分辨到兩個樓盤在定位上的區別。

近年新建樓宇的「特闊窗台」予人詬病,發展商為求賺盡而能建多大就多大。今次新鴻基一反傳統,將部分兩房單位的睡房設有玻璃幕牆,而不設窗台。不過,玻璃幕牆足足有一呎深,跟舊式物業的窗台深度無異,買家要小心衡量單位是否「比較實用」。根據售樓書資料,單位實用面積為519平方呎,而兩間睡房的尺寸分別為2.11米 x 2.125米,以及2.1米 x 3.075米,數據上較現時的新樓稍為實用,以售樓書上的建築面積649平方呎計算,實用率更高達80%。