近年新建樓宇的「特闊窗台」予人詬病，發展商為求賺盡而能建多大就多大。今次新鴻基一反傳統，將部分兩房單位的睡房設有玻璃幕牆，而不設窗台。不過，玻璃幕牆足足有一呎深，跟舊式物業的窗台深度無異，買家要小心衡量單位是否「比較實用」。根據售樓書資料，單位實用面積為519平方呎，而兩間睡房的尺寸分別為2.11米 x 2.125米，以及2.1米 x 3.075米，數據上較現時的新樓稍為實用，以售樓書上的建築面積649平方呎計算，實用率更高達80%。
「天晉II」的主人浴室備有浴缸及淋浴間（功能與企缸相同），與區內私樓同類間隔只得浴缸或企缸比較，「天晉II」這類間隔能夠營造「矜貴」感覺。以往只有千萬豪宅才會在主人浴室同時配備浴缸和企缸，以突顯主人的生活品味和滿足主人不同之情的沐浴需求，而「天晉II」這類設計，除了吸引中國豪客外，相信能夠吸引一些追求豪華生活體驗的換樓客。
若跟《最好建最好 – 天晉》內同為三房半設計的3座31樓B室（實用面積908平方呎）比較，這個單位除了客飯廳外，基本上各個功能區（包括廚房、主人房、有窗士多房等）空間都略為「縮水」，相信跟單位實用面積只得839平方呎有關。用家要留意單位內兩間士多房較「棺材型」儲物室略大，但它們均以「窄長型」設計，實用性有限，住客或需要將有窗和無窗的士多房，分別與客廳和廚房打通，才能盡用有關空間。
假如房協到時八百萬的高價賣樓，普羅市民又是否負擔得起呢？若以90%按揭、分30年還款，再加上現時年利率2.15%計算，每月供款已達$28,120。要維持月供佔入息低於40%的安全水平，每月的家庭總收入就必須超過$70,300。本博推斷，能負擔這個水平的家庭，早就跑到私樓市場了。（註：以現時價位，這個水平已經可以買到天晉II實用面積650餘平方呎的三房單位了。）
香港的中產就連這點小小的自覺也沒有，連自己是奴隸也不知道，還要慶幸自己「及時上車」，那才恐怖嘛。因此一隻遊魂野鬼，也起碼知道自己是遊魂野鬼、也還可以隨時暫住免費的山神廟、也還有人供奉。而香港的中產，連自己本來是遊魂野鬼也不知道，反而要拼了老命去供奉那個害你雞毛鴨血、永不超生的地產商，簡直以德報怨之至。這個不知算是前世做了什麼孽了。但肯定這一世是做鬼也不如。
這個只能多得香港的教育真的「很成功」，把一個好好的人腦、調教成一個人頭樣的豬腦。
從「純理論分析」，梁振英政府這個「扭曲操作」是對的：既可以誘使地主會大佬增加短期供應，又不會令樓市崩潰。而這個操作比起美國的金融財技「更絕」的一點，就是政府到時不一定要真的起樓，因為這個不是「剛性供應」，而只是「土地儲備」而已。雖然可以開發，但政府可以「睇餸食飯」，到時水喉開大還是開細，「隨行就市」就可以。光是放在那裡曬太陽也可以嘛。
但所謂「持貨風險」那是要看：到時特區政府會否真的有膽又來《八萬五》一樣推倒樓市。既然現在不敢，怎麼五年後就會敢?而且這種「短綫炒作」的升值壓力不能降溫的話，那麼市民同樣也像97一樣是「摸頂入貨」，而且經不起供樓壓力測試的業主數目只會比現更多而不是更少。地主會即使要賣樓，也根本不會「清袋」也，這叫「家底厚」。
結果又是那一句，政府現在也不敢製造負資產，到時又會敢?
繼「天晉」後，「天晉II」再度成功吸引了大眾眼球。不過，樓盤成為市場焦點的同時，大家也應該留意日後的管理費開支，皆因樓書上寫明，發展商向物業管理公司作出特惠補貼。補貼管理費，實為發展商其中一種促銷方式。以往有樓盤促銷時更以送贈指定月份管理費作招徠，好處是減少買家日後開支，壞處是當管理費補貼期或送贈期屆滿後，小業主就需要支付全部應繳的管理費。管理費補貼消失加上通貨膨脹所帶來的物價上升，都會令補貼期過後的管理費急增。面對突然增加的開支，若小業主不預先計劃，可能會大失預算。
今日香港，有三類人不需要想首期的問題：富到漏油的人、收入低至合資格申請公屋的人、「太富有」而沒有資格申請公屋但又永遠無力儲首期的人。上述三類人，一是能輕而易舉地買樓，一是永遠不必買樓，一是需要買樓但永遠買不了樓。但是，如果自己有能力儲首期，卻沒有能力一次過付清，需要供樓三十年甚至更長的人，在簽字買樓前，就真的要想一想。
買家入伙後，除了供樓，還要應付裝修開支，並開始要支付管理費、差餉、地租、水、電、煤氣、寬頻等雜項費用。曉薈的管理費為每建築面積平方呎約$2.79。以曉薈5樓C室建築面積286平方呎計算，每月管理費就是$797.94。小數怕長計，即使管理費維持不變，30年的管理費總開支就是$287,258.4，佔樓價約7.27%。總括來說，即使大家心甘命抵，買這類「高級劏房」上車，也要預備逾一百萬元的前期開支，還要每月家庭收入超過$33,482.5，才住得起這類物業。說到這裡，大家應該明白，發展商興建的新樓，是為誰而建吧。
一切掩眼法都未能將「高級劏房」的印象抹掉。事實上，不論是客飯廳還是睡房，能放置儲物櫃的地方其實不多。客飯廳只有一幅約五呎多的牆身能放置大櫃，其餘的牆身不是設有大窗台或廚櫃，就是被浴室的大趟門佔據，空間規劃彈性不足，未能迎合住客長期居住的需要；睡房的面積是客飯廳連開放式廚房的一半，若多花心思，勉強能夠放置一床一櫃。這類單位相信只能作短期居住，皆因單位面積迷你，跟大家外遊台灣或日本所短住的「民宿」差不多。若大家想要長住在這類單位，就得考慮安置雜物的問題了。
有不少地產商因應上車人士或區內分枝家庭的負擔能力，而將新樓盤的單位「間細」，務求降低樓價。這類單位普遍的實用面積都不超過300平方呎，由於面積大細，通常這類單位只能間出洗手間，而開放式廚房、客飯廳和睡眠區就只能共冶一爐，基本上跟長期居住酒店房間沒有分別。而這些單位扣除牆身、窗台、露台與工作平台後，內櫳空間相當有限，即使只放置一床一櫃，剩餘的空間大概只夠兩個人同時走動。這些單位被稱為「高級劏房」，皆因空間感只比「劏房」稍勝。不過這類單位每建築面積平方呎逾一萬元已經不是新聞，換言之，這類單位的價格很大機會要三百萬以上。
是次開放的兩個示範單位中，最多人讚賞的，是這個一房單位的睡房，內櫳面積差不多70平方呎，放了大床還能添置大衣櫃，實用性高。不過，筆者還是提醒大家，單位只有一房兩廳，同區相等實用面積的單位，已能間出兩房兩廳，間隔彈性比「綠悠雅苑」的一房單位高得多。這類單位的樓價介乎$2,459,000至$3,077,000，雖然這類單位吸引了大批市民參觀，但由於樓價偏貴，預計反應未必像預期般理想。
「綠悠雅苑」實用面積五百多平方呎的單位，以兩房兩廳設計，間隔、佈局和空間感均與普遍一手新盤看齊，驚喜欠奉。猶幸客飯廳和主人房都分別設有對流窗，空氣會比較流通。這類單位的七折訂價則為$3,103,000至$3,863,000，是否「抵買」很視乎大家對房協的樓有多大情意結。
殺入元朗十八鄉的「面壁樓」，並非指正在恆基極力推售的「尚悅（The Reach）」，而是新鴻基在元朗朗晴居旁邊，鳳翔路88號的住宅項目「譽88（Residence 88）」。就現場所見，「譽88」與朗晴居最近的距離只有接近20米，將來「譽88」對朗時居面向鳳翔路單位的景觀構成多大影響，很視乎「譽88」的高度與大廈設計。不過，可以肯定的是，「面壁樓」除了影響景觀，還會減少單位的天然光源和空氣流通，影響心情之餘亦會影響健康。
新式「豪宅」在香港市區十分值錢，所以新式「豪宅」在市區如雨後春筍般興建和落成，這些「豪宅」通常都超出了當區居民的負擔範圍。這些新式「豪宅」為了增添「貴氣」，除了水晶吊燈大堂、豪華會所、環保露台等「標準配備」外，還會以玻璃幕牆鋪砌大廈外牆，住宅單位就是配備了這種有如寫字樓般的窗戶，是高貴還是冰冷？很視乎個人感覺。
一號‧西九龍在BSD陰影下火速開售，除了貫徹長江集團「貨如輪轉」的售樓策略外，更因為長江集團已經「跑夠數」，銷售壓力不算太大。可能是沒有示範單位的關係，參觀的人並沒有個別傳媒報導的那麼多人，在展覽區內的代理洽談區更只有地產代理閒坐著，這個情況反映似乎市場對後市非常審慎。基於現場不設「示範單位」，市民參觀展覽廳和入市的意慾大打折扣，現場並無以往新樓盤銷售時的熾熱氣氛。
